ما هي النمذجة العقارية؟

تُعرف مجموعة الأوراق المالية التي يمكن تجميعها منطقيًا معًا بناءً على خصائصها (المخاطرة والعائد وما إلى ذلك) باسم فئة الأصول. عادةً ما يتم تجميع الأوراق المالية في 4 فئات أصول:

• الأسهم (الأسهم)
• الدخل الثابت (السندات والسندات وغيرها)
• معادلات النقد (أدوات سوق المال)
• الاستثمارات البديلة (المشتقات ، السلع ، العقارات ، إلخ.)

العقارات هي فئة أصول فريدة ضمن الاستثمارات البديلة بسبب خصائصها المميزة:

العقارات هي استثمار متكتل

حجم أصغر وحدة من العقارات أكبر بكثير مقارنة بفئات الأصول الأخرى ، على سبيل المثال ، قد لا يكون من الممكن عمليا شراء 10 أقدام مربعة من شقة أو قطعة أرض. في حين أن هذا صحيح ، فإن صناديق الاستثمار العقاري (REITs) تساعد في تقليل التكتل وتمكين مشاركة صغار المستثمرين ، إلى حد معين.

الاستثمارات العقارية غير سائلة.

عدد المعاملات العقارية منخفض للأسباب التالية:

• أحجام تذاكر كبيرة للمعاملات
• مبالغ عالية من الضرائب (حسب الدولة)
• عدم وجود أسواق فعالة للعقارات (على غرار البورصات)
• الفترات الطويلة المطلوبة لتشييد المباني (تتراوح من بضعة أشهر إلى بضع سنوات حسب تعقيد المباني وأحجامها)
• الإجراءات القانونية مثل اتفاقيات البيع الرسمية التي يجب تسجيلها لدى الحكومة المحلية

يمكن أن يختلف تسعير العقارات بشكل كبير بسبب العوامل المحلية أو المفرطة في بعض الأحيان.

بينما تميل أسعار الأسهم إلى التأثر بالسيناريو الاقتصادي العام ، والأحداث الخاصة بالصناعة والأعمال / الشركة ، قد تعتمد أسعار العقارات أيضًا على عوامل محلية مفرطة. على سبيل المثال ، يمكن أن يؤثر موقع مركز التسوق الكبير التالي أو مجمع المكاتب أو محطة المترو التالية بالقرب من العقار بشكل كبير على الأسعار بصرف النظر عن العوامل الأخرى المذكورة أعلاه.

يمكن أن توفر العقارات المأوى ويمكن أن تولد دخلًا من الإيجار / الإيجار.

خاصية تافهة ولكنها مهمة ، وهي أن أياً من الاستثمارات الأخرى لا يسمح بحق ملكية مكان يمكن لأي شخص أن يحتمي فيه. يمكن أن تولد العقارات دخل إيجار / إيجار كبير يمكن أن يساعد في الحفاظ على مستوى معين من السيولة. دخل الإيجار الناتج من العقارات يمكن مقارنته بإيرادات توزيعات الأرباح من حقوق الملكية أو دخل الفوائد من السندات.

تعتبر العقارات مميزة من نواح كثيرة ، ولكن من المرجح أن يساعد ذلك أيضًا في تقليل المخاطر من خلال التنويع. عندما يتعلق الأمر بتقييم العقارات ، يجب مراعاة هذه الخصائص لغرض التقييم. يجب دمج تأثير العوامل المختلفة على التدفقات النقدية بشكل مناسب في النموذج المالي. لتقدير ديناميكيات تسعير العقارات بشكل أفضل ، سيكون من المفيد فهم كيفية قيام مطور العقارات بتسعير الوحدات الأصغر داخل المشروع. يمكن استخدام العملية العامة التالية كمبدأ توجيهي للنمذجة العقارية.

مساحة الأرض ومساحة البناء

بناءً على متطلبات منطقة البناء ، يجب تحديد موقع قطعة أرض مناسبة والحصول على حقوق البناء على تلك الأرض. يجب أن تأخذ متطلبات الأرض في الاعتبار أيضًا متطلبات المرافق المختلفة واحتياجات البنية التحتية الأساسية. يمكن شراء الأرض أو حيازتها على أساس عقد إيجار طويل الأجل.

تقدير جدول النفقات الرأسمالية

عادة ما يتم تخطيط المشروع في مراحل مختلفة ويتم تقدير تكلفة البناء لكل مرحلة بناءً على الخطة والتضخم المفترض. بناءً على متطلبات النفقات الرأسمالية ، سيتم التخطيط لتلبية الأموال من خلال وسائل مختلفة مثل النقد المتاح أو حقوق الملكية أو الديون.

محاسبة الفائدة أثناء البناء

خلال مرحلة البناء ، تكون التدفقات النقدية الداخلة ضئيلة وتزداد التدفقات النقدية الخارجة. إذا تم جمع الأموال من خلال الديون ، فسيتعين أيضًا رفع الفائدة على الدين واعتبارها جزءًا من تكلفة المشروع.

تقدير مصاريف التشغيل

بصرف النظر عن النفقات الرأسمالية ، سيكون هناك أيضًا بعض النفقات التشغيلية ، على الأقل في السنوات القليلة الأولى. يتم تضمين هذه أيضًا في توقعات التدفق النقدي. عندما يكون العقار مشغولاً بالمشترين أو المستأجرين ، يجوز للمطور أن يمرر المصروفات التشغيلية للصيانة ، في بعض الأحيان مع هامش ربح.

تقدير الإيرادات

بناءً على تقييم عوامل العرض والطلب المختلفة ، يتم توقع أسعار البيع وأحجام المبيعات. في حالة العقارات التجارية ، عادة ما يتم تقدير إيرادات الإيجار بدلاً من الإيرادات من المبيعات. عندما يكون العقار مشغولاً بالمشترين أو المستأجرين ، يجوز للمطور أن يمرر المصروفات التشغيلية للصيانة ، في بعض الأحيان مع هامش ربح. هذا أيضا يضيف ما يصل إلى الإيرادات.

تحليل التدفق النقدي

استنادًا إلى جميع التقديرات المذكورة أعلاه ، يتم اشتقاق التدفقات النقدية الصافية المتوقعة واستخدامها لحساب IRR للمشروع (مؤشر الصحة المالية للمشروع بشكل عام) و IRR لحقوق الملكية (مؤشر العوائد التي يمكن تحقيقها من قبل المستثمرين في الأسهم).

تحليل السيناريو / تحليل الحساسية

هذه هي مرحلة التقييم النهائي لجميع المدخلات (الافتراضات) والمخاطر المختلفة (التغيرات في المخرجات مثل IRRs). في هذه المرحلة ، يتم تقييم المدخلات الرئيسية مثل التكاليف وأسعار البيع للمشروع من وجهة نظر جدوى المشروع.

يمكن أن يساعد الوعي بهذه العملية المستثمرين في تحليل وتقدير السعر المناسب لأي استثمار عقاري. يمكن اتباع نفس عملية التقييم من قبل المشترين والبائعين والوسطاء مثل الوسطاء أو حتى المصرفيين الاستثماريين. يعتمد مقدار الوقت والموارد التي يتم إنفاقها على عملية تثمين العقارات على:

• حجم الاستثمار المقترح
• مقدار الوقت المتاح حسب ديناميكيات الطلب / العرض
• المتطلبات التنظيمية
• متطلبات الاتصال للمستثمرين (حقوق الملكية / الديون)

ملخص سريع
بالنسبة للتثمين العقاري ، من الضروري تقييم جميع العوامل المهمة الخاصة بالعقار ، ولكن سيكون من المهم أيضًا تحديد مقدار الوقت والموارد التي يجب إنفاقها على التقييم.
نمذجة واستثمار عقاري سعيد!