ما يجب مراعاته عند شراء عقار استثماري

الاستثمار العقاري هو وسيلة رائعة لبناء ثروتك وتأمين مستقبلك. في الواقع ، غالبًا ما يختار معظم المستثمرين الاستثمار في العقارات عند الخروج لأول مرة.

لكن لماذا يجب عليك شراء عقار استثماري؟

العقارات هي واحدة من أسهل خيارات الاستثمار منخفضة المخاطر. لديها طلب كبير وعائد كبير على الاستثمار وتتيح لك تنمية ثروتك وفقًا لشروطك الخاصة. يحتاج الجميع إلى مكان للعيش فيه - لذلك ستشترك بشكل أساسي للحصول على مزايا نقدية وضريبية مدى الحياة!

ولكن بقدر ما تبدو فوائد شراء عقار استثماري مثيرة ، إلا أنه التزام هائل أيضًا. قد تحتاج إلى تخصيص قدر كبير من الوقت والجهد والمال مما قد يؤتي ثماره بشكل كبير على المدى الطويل - إذا قمت بذلك بشكل صحيح.

فيما يلي قائمة بما تحتاج إلى مراعاته عند شراء عقار استثماري:

اموالك

تلعب أموالك دورًا رئيسيًا في تحديد نوع الاستثمار العقاري المراد شراؤه.

سيخبرك مشترو العقارات الاستثمارية الخبراء أن تجاوز ميزانيتك الاستثمارية هو أحد آخر الأشياء التي يجب عليك القيام بها. سيكون عليك ضخ ما يكفي من الوقت والطاقة في الحفاظ على عقار استثماري. أنت لا تريد أن تلقي بالمسائل المالية في هذا المزيج.

قم بتحليل المبلغ الذي يمكنك تخصيصه دون المساومة على نفقاتك وأسلوب حياتك.

التكاليف الاستثمارية

شراء عقار يأتي مع نصيبه من التكاليف التي تشمل سعر الشراء.

قم بإجراء بحث بسيط حول نقاط أسعار المنازل التي تلبي احتياجاتك.

بمجرد أن تستقر على الميزانية ، قم بتوفير بضعة آلاف إضافية للتأكد من تغطيتك لجميع تكاليف عقار استثماري. وتشمل هذه وديعة المنزل ورسوم الدمغة وضرائب الملكية والرسوم القانونية وموافقة FIRB ورسوم الوكيل - وكلها قد تصل إلى حوالي 7 إلى 11٪ من سعر الشراء!

قد تكون قادرًا على خفض التكاليف عن طريق إلغاء الاشتراك في تعيين وكيل عقارات ومفتش عقارات. ولكن هذا يعني أيضًا أنه سيتعين عليك العمل بجدية أكبر للعثور على أفضل عقار والتأكد من أنك لا تشتري منزلًا مليئًا بالقضايا.

استراتيجية التمويل

الخطوة التالية التي تحتاج إلى التفكير فيها هي كيف ستمول عقارًا استثماريًا. هل ستدفع مقدمًا نقدًا ، أو تحصل على قرض أو تستكشف خيار تمويل منخفض المخاطر؟

إذا كنت تفكر في الحصول على قرض بنفسك ، فتأكد من تغطية قواعدك. قم بتخزين بعض الأموال النقدية الطارئة بعيدًا حتى إذا لم يكن لديك تدفق نقدي منتظم من الممتلكات المستأجرة الخاصة بك ، يمكنك سداد مدفوعاتك في الوقت المحدد. ابحث في أسعار الفائدة العامة وفكر في درجة الائتمان الخاصة بك قبل الدخول في كل شيء.

لا يجب أن يكون منزل أحلامك بعيد المنال لمجرد أنك تكسب دخلاً شهريًا منخفضًا. ولا يتعين عليك تحمل العبء المالي كله بمفردك! هناك عدد من الطرق منخفضة المخاطر التي يمكنك من خلالها الاستثمار في العقارات بأموال أقل مثل:

• استخدام حقوق الملكية الخاصة بمنزلك الحالي للاستثمار العقاري
• الحصول على قرض ضامن
• تقديم طلب مشترك للاستثمار العقاري

الاستثمار من خلال مجموعة أو صندوق استثمار عقاري

السوق المستهدف

الشيء التالي الذي تحتاج إلى معرفته هو: ما نوع المستأجرين الذي تريد تقديمه؟ هل تبحث عن تأجير عائلات أو طلاب جامعيين أو زوجين؟ هل سيكون على أساس الحجرة أو على أساس مفهوم وحدة الأسرة الواحدة؟ يعتمد حجم ونوع وموقع العقار إلى حد كبير على هذه العوامل.

غالبًا ما يبحث المستأجرون الذين لديهم حيوانات أليفة عن عقارات كبيرة وواسعة. قد يكونون على استعداد لدفع المزيد بسبب السياسة العامة "ممنوع الحيوانات الأليفة" في الإيجارات الأخرى! فكر في شراء عقار إيجار كبير حصريًا لهذا المطلب وتحويله إلى نقطة بيع.

سوق العقارات

عند القيام باستثمار ، فإن آخر شيء تريده هو أن تخطو في مياه غير مؤكدة. اسأل نفسك: "هل يجب علي شراء عقار استثماري الآن؟"

ادرس سوق العقارات بعناية قبل شراء عقار استثماري. هل هناك ركود مؤقت حيث تضاءلت أسعار العقارات؟ قد تساوي الأسعار المنخفضة انخفاض الطلب - ولكن إذا لم يكن الأمر كذلك ، فقد يكون هذا هو يومك المحظوظ. كلما كانت الصفقة أرخص ، زاد الربح!

ضع في اعتبارك الحالة الاقتصادية للبلاد وأي قضايا وطنية سائدة. هل يتدافع الناس لشراء العقارات؟ قد يؤدي هذا إلى ازدهار الإسكان المفاجئ. لا تنتظر طويلا قبل شراء عقار للإيجار! قد تضطر إلى التسوية مع عقار باهظ الثمن قد لا يفعل شيئًا على الإطلاق لمحفظتك.

الملكية

يجب أن تتحقق الملكية الصحيحة من عدد من الأساسيات للسوق المستهدف - وتحويل الميزات الأساسية بشكل مثالي إلى نقاط بيع.

موقع

من أول الأشياء التي سوف ينظر إليها المستأجرون الخاص بك هو موقع العقار. يريد المستأجرين عقارًا يناسب روتين حياتهم اليومي بسلاسة.

سيكون الطلب على العقار الذي يقع بالقرب من المناطق التجارية مع سهولة الوصول إلى وسائل النقل العام أكثر من العقار الذي يقع في منطقة ريفية منعزلة.

ومع ذلك ، قد يتحول موقع العقار أيضًا إلى نقطة بيع. هل يجري تطوير لجلب المزيد من المتاجر والمطاعم؟ هل هو آمن؟ هل هناك أي مشاريع بنية تحتية مجدولة لتوفير المزيد من فرص العمل؟ قد يكون الموقع هو الحل النهائي لصفقة مكان الإقامة الخاص بك ، لذا اختر بحكمة!

نوع العقار

السؤال القديم: منزل أم وحدة؟

مع وجود العديد من خيارات العقارات في السوق ، من السهل الخلط بينك وبين التفاصيل المهمة. اختر التطبيق العملي والراحة على الرقي والرفاهية. عند التفكير في نوع العقار المراد شراؤه ، اسأل نفسك سؤالين:

• هل تستطيع تحمل هذا؟
• ما مدى ربح هذا كاستثمار؟

ضع نفسك مكان المستأجر الخاص بك لتصور العيش في العقار من نهايته. سيساعدك هذا في اتخاذ قرار عملي قائم على الربح بدلاً من العاطفة.

قد يروق المنزل الذي يحتوي على فناء خلفي لعائلة كبيرة بها أطفال لأنه يحتوي على مساحة أكبر بكثير ، بينما قد تجذب الوحدة الطلاب أو المهنيين الذين يقضون وقتًا أقل في المنزل ويبحثون عن الراحة في المساحات الصغيرة.

قد يؤثر نوع العقار الذي تختاره أيضًا على محفظتك. وفقًا لـ Westpac ، قد يكون شراء وصيانة المنازل أكثر تكلفة بشكل عام ، ولكن يمكن أيضًا تأجيرها بأسعار عالية. من ناحية أخرى ، قد تكون الوحدات أرخص للشراء والصيانة ، ولكنها قد تأتي أيضًا برسوم طبقات.

خصائص المنشأة

سيعتمد دخل الإيجار أيضًا على عدد غرف النوم والحجم الكلي والتصميم وعدد الطوابق في عقارك. قد تجلب الأرقام الأعلى إيجارات أعلى - لكنك قد تخسر أيضًا جزءًا كبيرًا من السكان الذين لا يستطيعون تحمل هذا المستوى.

تحقق مما إذا كان العقار يحتوي على ميزات أساسية ومطلوبة. هل توجد خزائن تخزين في الغرف؟ هل تعمل جميع الصنابير ومقابض الأبواب بشكل لا تشوبه شائبة؟ هل يوجد جاكوزي أو قطعة ديكور مذهلة يمكنك استخدامها لزيادة معدل الإيجار؟ تأكد من تشغيل المنزل قبل التوقيع على الخط المنقط.

ضع في اعتبارك عمر العقار. قد يتم بيع منزل جديد تمامًا بسعر أسرع في السوق ، بينما قد يستغرق المنزل القديم بعض الوقت. بالإضافة إلى ذلك ، قد يأتي مع عدد قليل من التشققات والأعطال الخفية التي قد تنزفك إذا احتاجت إلى صيانة مستمرة.

متطلبات الإيجار

إذا كنت تنفق مدخرات حياتك على استثمار ، فأنت تريد أن تضمن أنها تدفع بشكل جيد - بانتظام.

إن الحفاظ على عقار مستأجر يشبه تمامًا العناية بالمصنع. تحتاج إلى بذل الوقت والجهد ، وتأكد من زرع البذرة في المكان المناسب للحصول على أفضل النتائج.

طلب الإيجار

يلعب موقع الاستثمار العقاري المؤجر دورًا كبيرًا عندما يتعلق الأمر بطلب الإيجار. ستخبرك نظرة سريعة على سوق العقارات أن التمزق في مكان ما في المدينة قد يكون اختيارًا حكيمًا حيث يعيش ملايين الأشخاص هناك وهناك طلب دائم على العقارات. ما هو الجانب السلبي؟ قد تكون معظم عقارات المدينة أغلى من العقارات الريفية.

لكن هذا لا يعني أن المناطق الريفية ليست مناطق استثمار كبيرة. قد تكون قادرًا على الحصول على مكان رائع بسعر رخيص نسبيًا - والتمتع بعائدات إيجارية أعلى وقيمة عقارية أيضًا!

عائد الإيجار

عائد الإيجار الخاص بك هو في الأساس الربح الذي تحققه من دخل الإيجار الخاص بك. أفضل رهان لتأمين عائد إيجار مرتفع هو تعطيل عقار يمكن تأجيره مقابل أسعار إيجارية عالية ، مع تقليل نفقاتك.

إذا كنت قد أدرجت في القائمة المختصرة بعض الأماكن بالفعل ، ففكر في سجل أداء العقارات المؤجرة الأخرى في المنطقة ، مثل معدلات الشغور ومعدلات الإيجار ومعدل النمو المحتمل وأنواع العقارات المطلوبة. سيعطيك هذا فكرة عن إمكانية الربح في الممتلكات الخاصة بك ويساعدك على تحديد نوع استراتيجية الاستثمار التي ستستخدمها.

نمو رأس المال

استثمر أموالك في استثمار سترتفع قيمته فقط على مر السنين - ويمنحك راتباً أكبر من المبلغ الذي وضعته في الأصل مقابل ذلك!

يقترح جزء من Real Estate Investar التحقق من مؤشرات اتجاه النمو للعقار الذي كنت تتطلع إليه مثل. من المحتمل أن يُظهر ملكيتك نموًا كبيرًا في رأس المال إذا:

• ارتفع متوسط ​​سعر البيع للعقارات في المنطقة خلال السنوات القليلة الماضية
• عادة ما تقضي العقارات بضعة أيام فقط في السوق
• يقع العقار في ضاحية قريبة من وسط المدينة. تشير الأبحاث إلى أن هذه الضواحي هي أول من يستفيد من التأثير المضاعف لارتفاع الأسعار عندما يبدأ السوق في مرحلة نمو رأس مال جديد.
• يقع العقار في ضاحية مكتظة بالسكان ولديها قدرة محدودة على السكن
• هناك تطورات مستقبلية ووسائل راحة تضاف إلى الضاحية ، مثل بناء طريق سريع رئيسي أو مدارس أو مستشفيات أو مراكز تسوق.

إمكانية إعادة البيع والتكاليف

فكر في 10 أو 20 عامًا بعد ذلك عندما قررت أن الوقت قد حان للبيع. اسال نفسك:

• هل سيظل نوع العقار الذي اخترته مطلوبًا حتى ذلك الحين أم سيتم اعتباره قديمًا؟
• هل ستكون قادرًا على تحويله بسهولة إلى منزل يلبي الطلب العام أم أنك ستضطر إلى إنفاق فلس واحد على أعمال التجديد؟

تذكر: بيع عقار له بعض التكاليف المتضمنة أيضًا. قد تضطر إلى دفع رسوم وكيلك وناقلك وتكاليف التسويق والأسعار والضرائب بعد التسوية وتسديد الرهن العقاري للعقار الاستثماري الخاص بك (إذا كنت قد حصلت على واحد).

لا تنسى أن تضع في اعتبارك تكاليف إدارة الممتلكات. قد تكون بعض هذه التكاليف إلزامية ، مثل مدفوعات الرهن العقاري ورسوم الطبقات ورسوم المجلس.

اعتمادًا على وضعك ، ستحتاج أيضًا إلى التفكير في تعيين مدير عقارات. إذا كنت تتولى زمام الإدارة بنفسك ، فقد ترغب في شراء عقار يسهل صيانته.

بشكل عام ، عند شراء عقار استثماري ، ستحتاج إلى إلقاء نظرة فاحصة على إيجابيات وسلبيات كل خطوة. ضع خطة مضمونة تضع في اعتبارها أموالك وأهدافك. لن يساعدك هذا في وضع قائمة مختصرة للعقار بسرعة كبيرة فحسب ، بل سيساعدك أيضًا على تجنب حرق محفظتك!