Was ist Immobilienmodellierung?

Eine Gruppe von Wertpapieren, die anhand ihrer Eigenschaften (Risiko, Rendite usw.) logisch gruppiert werden können, wird als Anlageklasse bezeichnet. Typischerweise werden Wertpapiere in 4 Anlageklassen eingeteilt:

• Aktien (Aktien)
• Festverzinsliche Wertpapiere (Anleihen, Obligationen etc.)
• Zahlungsmitteläquivalente (Geldmarktinstrumente)
• Alternative Anlagen (Derivate, Rohstoffe, Immobilien etc.)

Immobilien sind aufgrund ihrer besonderen Eigenschaften eine einzigartige Anlagekategorie innerhalb der alternativen Anlagen:

Immobilien sind eine klumpige Investition

Die Größe der kleinsten Immobilieneinheit ist im Vergleich zu anderen Anlageklassen viel größer, z. B. ist es praktisch nicht möglich, 10 Quadratmeter einer Wohnung oder eines Grundstücks zu kaufen. Obwohl dies zutrifft, tragen Real Estate Investment Trusts (REITs) dazu bei, die Klumpenbildung zu reduzieren und ermöglichen bis zu einem gewissen Grad die Beteiligung von Kleinanlegern.

Immobilienanlagen sind illiquide.

Die Anzahl der Immobilientransaktionen ist gering, weil:

• große Ticketgrößen der Transaktionen
• hohe Steuern (je nach Land)
• Mangel an effizienten Marktplätzen für Immobilien (ähnlich wie Börsen)
• lange Zeiträume für den Bau von Gebäuden (je nach Komplexität und Größe der Gebäude von einigen Monaten bis zu einigen Jahren)
• rechtliche Verfahren wie förmliche Kaufverträge, die bei der lokalen Regierung registriert werden müssen

Die Preisgestaltung von Immobilien kann aufgrund lokaler oder manchmal hyperlokaler Faktoren erheblich variieren.

Während die Aktienkurse tendenziell vom gesamtwirtschaftlichen Szenario, branchenspezifischen und geschäfts-/unternehmensspezifischen Ereignissen beeinflusst werden, können die Preise von Immobilien auch von hyperlokalen Faktoren abhängen. Neben den anderen oben genannten Faktoren kann beispielsweise die Lage des nächsten großen Einkaufszentrums oder Bürokomplexes oder der nächsten U-Bahn-Station in der Nähe der Immobilie die Preise erheblich beeinflussen.

Immobilien können Schutz bieten und Miet-/ Pachteinnahmen generieren.

Triviales, aber wichtiges Merkmal, dass keine der anderen Investitionen das Eigentumsrecht auf einen Ort gewährt, an dem jeder Schutz finden kann. Immobilien können erhebliche Miet-/ Pachteinnahmen generieren, die dazu beitragen können, ein gewisses Maß an Liquidität aufrechtzuerhalten. Die Mieteinnahmen aus Immobilien sind vergleichbar mit den Dividendenerträgen aus Aktien oder den Zinserträgen aus Anleihen.

Immobilien sind in vielerlei Hinsicht eigenartig, aber das trägt wahrscheinlich auch zu den Vorteilen der Risikominderung durch Diversifikation bei. Bei der Bewertung von Immobilien müssten diese Besonderheiten bei der Wertermittlung berücksichtigt werden. Die Auswirkungen verschiedener Faktoren auf die Cashflows müssen angemessen in das Finanzmodell einbezogen werden. Um die Preisdynamik von Immobilien besser einschätzen zu können, wäre es hilfreich zu verstehen, wie ein Immobilienentwickler bei der Preisgestaltung kleinerer Einheiten innerhalb eines Projekts vorgehen würde. Der folgende generische Prozess kann als Richtlinie für die Immobilienmodellierung verwendet werden.

Grundstücksfläche und Baugebiet

Ausgehend von den Anforderungen an das Baugebiet müsste ein geeignetes Grundstück ausfindig gemacht und die Baurechte auf diesem Grundstück eingeholt werden. Die Flächenanforderungen müssten auch die Anforderungen für verschiedene Einrichtungen und grundlegende Infrastrukturanforderungen berücksichtigen. Das Land kann gekauft oder auf langfristiger Pachtbasis erworben werden.

Schätzung des Capex-Zeitplans

Das Projekt wird in der Regel in verschiedenen Phasen geplant und die Baukosten für jede der Phasen werden auf der Grundlage des Plans und der angenommenen Inflation geschätzt. Basierend auf den Capex-Anforderungen wäre geplant, die Mittel durch verschiedene Mittel wie verfügbare Barmittel, Eigenkapital oder Fremdkapital zu decken.

Zinsabrechnung während der Bauphase

Während der Bauphase sind die Mittelzuflüsse minimal und die Mittelabflüsse hoch. Wenn die Mittel durch Fremdkapital aufgenommen werden, müssten auch die Zinsen für das Fremdkapital aufgenommen und als Teil der Projektkosten betrachtet werden.

Schätzung der Betriebskosten

Abgesehen von den Investitionsausgaben würden zumindest in den ersten Jahren auch bestimmte Betriebskosten anfallen. Diese sind ebenfalls in den Cashflow-Prognosen enthalten. Wenn die Immobilie von Käufern oder Mietern bewohnt wird, können die Betriebskosten für die Instandhaltung vom Entwickler weitergegeben werden, manchmal mit einem Aufschlag.

Einnahmen schätzen

Basierend auf der Bewertung verschiedener Nachfrage- und Angebotsfaktoren werden Verkaufspreise und Verkaufsmengen prognostiziert. Bei Gewerbeimmobilien werden in der Regel Mieteinnahmen anstelle von Verkaufserlösen geschätzt. Wenn die Immobilie von Käufern oder Mietern bewohnt wird, können die Betriebskosten für die Instandhaltung vom Entwickler weitergegeben werden, manchmal mit einem Aufschlag. Auch das summiert sich zu den Einnahmen.

Cashflow-Analyse

Auf der Grundlage aller oben genannten Schätzungen werden prognostizierte Netto-Cashflows abgeleitet und zur Berechnung des Projekt-IRR (Indikator für die finanzielle Gesundheit des Gesamtprojekts) und des Eigenkapital-IRR (Indikator für die von den Eigenkapitalgebern erzielbaren Renditen) verwendet.

Szenarioanalyse/ Sensitivitätsanalyse

Dies ist die Phase der abschließenden Bewertung aller Eingaben (Annahmen) und verschiedener Risiken (Variationen der Ergebnisse wie IRRs). In dieser Phase werden wichtige Eingaben wie Kosten und Verkaufspreise für das Projekt unter dem Gesichtspunkt der Durchführbarkeit des Projekts bewertet.

Das Bewusstsein für diesen Prozess kann den Investoren helfen, den richtigen Preis für jede Immobilieninvestition zu analysieren und zu schätzen. Derselbe Bewertungsprozess kann von Käufern, Verkäufern und Vermittlern wie Maklern oder sogar Investmentbankern durchgeführt werden. Der Zeit- und Ressourcenaufwand für den Prozess der Immobilienbewertung hängt ab von:

• Größe der geplanten Investition
• Verfügbare Zeit je nach Bedarfs-/Angebotsdynamik
• Regulatorischen Anforderungen
• Kommunikationspflichten der Investoren (Equity/Debt)

Kurze Zusammenfassung
Für die Immobilienbewertung ist es wichtig, alle wichtigen immobilienspezifischen Faktoren zu bewerten, aber es wäre auch wichtig, den Zeit- und Ressourcenaufwand für die Bewertung festzulegen.
Viel Spaß beim Modellieren und Investieren von Immobilien!