不動産モデリングとは何ですか？

特性（リスク、リターンなど）に基づいて論理的にグループ化できる一連の証券は、資産クラスと呼ばれます。 通常、証券は4つの資産クラスにグループ化されます。

• エクイティ（株式）
• 債券（債券、社債など）
• 現金同等物（マネーマーケット商品）
• オルタナティブ投資（デリバティブ、コモディティ、不動産など）

不動産は、その独特の特徴のために、オルタナティブ投資の中でユニークな資産カテゴリーです。

不動産はゴツゴツした投資です

不動産の最小単位のサイズは、他の資産クラスと比較してはるかに大きくなります。たとえば、10平方フィートのアパートや土地を購入することは実際には不可能な場合があります。 これは事実ですが、不動産投資信託（REIT）は、しこりを減らし、小規模投資家の参加をある程度可能にするのに役立ちます。

不動産投資は流動的ではありません。

次の理由により、不動産取引の数は少なくなっています。

• トランザクションの大きなチケットサイズ
• 高額の税金（国によって異なります）
• 不動産のための効率的な市場の欠如（証券取引所と同様）
• 建物の建設に長い期間が必要です（建物の複雑さとサイズに応じて、数か月から数年まで変化します）
• 地方自治体に登録する必要のある正式な販売契約などの法的手続き

不動産の価格設定は、ローカルまたは時にはハイパーローカルの要因により大幅に変動する可能性があります。

株価は、全体的な経済シナリオ、業界固有、およびビジネス/企業固有のイベントの影響を受ける傾向がありますが、不動産の価格は、ハイパーローカルな要因にも依存する可能性があります。 たとえば、次の大きなショッピングモールやオフィス複合施設、またはプロパティの近くにある次の地下鉄駅の場所は、上記の他の要因とは別に、価格に大きな影響を与える可能性があります。

不動産は避難所を提供し、賃貸/賃貸収入を生み出すことができます。

些細ですが重要な特徴は、他のどの投資も誰もが避難できる場所の所有権を許可しないということです。 不動産は、一定レベルの流動性を維持するのに役立つかなりの賃貸/賃貸収入を生み出すことができます。 不動産から発生する賃貸収入は、株式からの配当収入または債券からの利息収入に匹敵します。

不動産は多くの点で独特ですが、それは分散化を通じてリスクを減らすという利点にも役立つ可能性があります。 不動産の評価に関しては、これらの特性を評価の目的で考慮する必要があります。 キャッシュフローに対するさまざまな要因の影響を、財務モデルに適切に組み込む必要があります。 不動産の価格設定のダイナミクスをよりよく理解するには、不動産開発者がプロ​​ジェクト内のより小さなユニットの価格設定をどのように行うかを理解することが役立ちます。 以下の一般的なプロセスは、不動産モデリングのガイドラインとして使用できます。

土地面積と建設面積

建設面積の要件に基づいて、適切な土地区画を特定し、その土地の建設権を取得する必要があります。 土地の要件は、さまざまな設備や基本的なインフラストラクチャのニーズの要件も考慮する必要があります。 土地は長期賃貸借ベースで購入または取得することができます。

設備投資スケジュールの見積もり

プロジェクトは通常、さまざまなフェーズで計画され、各フェーズの建設費は計画と想定インフレに基づいて見積もられます。 設備投資要件に基づいて、資金は、利用可能な現金、株式、または負債などのさまざまな手段を通じて満たされるように計画されます。

建設中の利息の会計処理

建設段階では、現金の流入は最小限であり、現金の流出は多い。 資金が債務を通じて調達される場合、債務の利子も調達され、プロジェクト費用の一部と見なされる必要があります。

営業費用の見積もり

設備投資とは別に、少なくとも最初の数年間は、特定の運用費も発生します。 これらは、キャッシュフロー予測にも含まれています。 物件がバイヤーまたはテナントによって占有されている場合、メンテナンスに向けた運用費用は、マークアップを伴う場合もあり、開発者によって転嫁される場合があります。

収益の見積もり

さまざまな需要と供給の要因の評価に基づいて、販売価格と販売量が予測されます。 商業用不動産の場合、通常、販売からの収入ではなく、賃貸収入が見積もられます。 物件がバイヤーまたはテナントによって占有されている場合、メンテナンスに向けた運用費用は、マークアップを伴う場合もあり、開発者によって転嫁される場合があります。 これはまた、収入になります。

キャッシュフロー分析

上記のすべての見積もりに基づいて、予測される純キャッシュフローが導き出され、プロジェクトIRR（プロジェクト全体の財務状態の指標）およびエクイティIRR（エクイティ投資家が実現可能なリターンの指標）の計算に使用されます。

シナリオ分析/感度分析

これは、すべてのインプット（仮定）とさまざまなリスク（IRRなどのアウトプットの変動）の最終評価の段階です。 この段階で、プロジェクトのコストや販売価格などの主要な入力が、プロジェクトの実行可能性の観点から評価されます。

このプロセスを知っていると、投資家は不動産投資の適切な価格を分析および見積もることができます。 同じ評価プロセスは、買い手、売り手、そしてブローカーや投資銀行家などの仲介者が従うことができます。 不動産評価のプロセスに費やされる時間とリソースの量は、以下によって異なります。

• 提案された投資の規模
• 需要と供給のダイナミクスに応じて利用可能な時間
• 規制要件
• 投資家のコミュニケーション要件（エクイティ/デット）

クイックサマリー
不動産の評価では、不動産に固有のすべての重要な要素を評価することが重要ですが、評価に費やす必要のある時間とリソースの量を決定することも重要です。
ハッピー不動産モデリングと投資！