¿Qué es el modelado inmobiliario?

Un conjunto de valores que se pueden agrupar lógicamente en función de sus características (riesgo, rendimiento, etc.) se conoce como Clase de activos. Por lo general, los valores se agrupan en 4 clases de activos:

• Acciones (acciones)
• Renta fija (bonos, obligaciones, etc.)
• Equivalentes de efectivo (instrumentos del mercado monetario)
• Inversiones alternativas (derivados, materias primas, bienes raíces, etc.)

Los inmuebles son una categoría de activos única dentro de las inversiones alternativas por sus peculiares características:

Los bienes raíces son una inversión abultada

El tamaño de la unidad inmobiliaria más pequeña es mucho mayor en comparación con otras clases de activos, por ejemplo, puede que no sea prácticamente posible comprar 10 pies cuadrados de un apartamento o un terreno. Si bien esto es cierto, los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REIT, por sus siglas en inglés) ayudan a reducir la abultamiento y permiten la participación de pequeños inversores, hasta cierto punto.

Las inversiones inmobiliarias son ilíquidas.

El número de transacciones inmobiliarias es bajo porque:

• tamaños grandes de boletos de las transacciones
• altas cantidades de impuestos (dependiendo del país)
• ausencia de mercados eficientes para bienes raíces (similares a las bolsas de valores)
• largos períodos requeridos para la construcción de edificios (que varían desde unos pocos meses hasta algunos años dependiendo de la complejidad y el tamaño de los edificios)
• procedimientos legales como acuerdos formales de venta que deben registrarse con el gobierno local

El precio de los bienes inmuebles puede variar significativamente debido a factores locales o, en ocasiones, hiperlocales.

Si bien los precios de las acciones tienden a verse afectados por el escenario económico general, los eventos específicos de la industria y los negocios/empresas, los precios de los bienes raíces también pueden depender de factores hiperlocales. Por ejemplo, la ubicación del próximo gran centro comercial o complejo de oficinas o la próxima estación de metro en las proximidades de la propiedad pueden afectar significativamente los precios además de los otros factores mencionados anteriormente.

Los bienes inmuebles pueden proporcionar refugio y generar ingresos por alquiler/arrendamiento.

Característica trivial pero importante, que ninguna de las otras inversiones permite el derecho de propiedad de un lugar donde cualquier persona puede refugiarse. Los bienes inmuebles pueden generar importantes ingresos por alquiler/arrendamiento que pueden ayudar a mantener cierto nivel de liquidez. Los ingresos por alquiler generados por los bienes inmuebles son comparables a los ingresos por dividendos de las acciones o los ingresos por intereses de los bonos.

Los bienes raíces son peculiares en muchos sentidos, pero es probable que también ayuden con los beneficios de reducir el riesgo a través de la diversificación. Cuando se trata de la valoración de bienes inmuebles, estas peculiaridades deberían tenerse en cuenta a efectos de la valoración. El impacto de varios factores en los flujos de efectivo debe incorporarse adecuadamente en el modelo financiero. Para apreciar mejor la dinámica de fijación de precios de los bienes raíces, sería útil comprender cómo un desarrollador de bienes raíces fijaría el precio de las unidades más pequeñas dentro de un proyecto. El siguiente proceso genérico se puede utilizar como guía para el modelado de bienes raíces.

Área de terreno y área de construcción

Según los requisitos del área de construcción, se tendría que ubicar una parcela de terreno adecuada y se tendrían que obtener los derechos de construcción en ese terreno. Los requisitos de terreno también tendrían que considerar los requisitos para diversas comodidades y necesidades de infraestructura básica. El terreno se puede comprar o adquirir en régimen de arrendamiento a largo plazo.

Estimación del cronograma de Capex

El proyecto generalmente se planifica en diferentes fases y el costo de construcción para cada una de las fases se estima en función del plan y la inflación supuesta. Con base en los requisitos de capex, se planificaría que los fondos se satisfagan a través de diversos medios, como efectivo disponible, capital o deuda.

Contabilización de intereses durante la construcción.

Durante la fase de construcción, las entradas de efectivo son mínimas y las salidas de efectivo son altas. Si los fondos se recaudan a través de la deuda, el interés de la deuda también tendría que recaudarse y considerarse parte del costo del proyecto.

Estimación de gastos operativos

Además de los gastos de capital, también habría ciertos gastos operativos, al menos en los primeros años. Estos también se incluyen en las proyecciones de flujo de caja. A medida que la propiedad esté ocupada por compradores o inquilinos, los gastos operativos de mantenimiento pueden ser repercutidos por el desarrollador, en ocasiones con un recargo.

Estimación de ingresos

Con base en la evaluación de varios factores de oferta y demanda, se proyectan los precios de venta y los volúmenes de ventas. En el caso de propiedades comerciales, normalmente se estiman los ingresos por arrendamiento en lugar de los ingresos por ventas. A medida que la propiedad esté ocupada por compradores o inquilinos, los gastos operativos de mantenimiento pueden ser repercutidos por el desarrollador, en ocasiones con un recargo. Esto también se suma a los ingresos.

Análisis de flujo de caja

Sobre la base de todas las estimaciones anteriores, se derivan los flujos de caja netos proyectados y se utilizan para calcular la TIR del proyecto (indicador de salud financiera del proyecto en general) y la TIR de capital (indicador de rendimientos realizables por los inversores de capital).

Análisis de escenarios/Análisis de sensibilidad

Esta es la etapa de evaluación final de todas las entradas (supuestos) y varios riesgos (variaciones en las salidas como las TIR). En esta etapa, los insumos clave, como los costos y los precios de venta del proyecto, se evalúan desde el punto de vista de la viabilidad del proyecto.

El conocimiento de este proceso puede ayudar a los inversores a analizar y estimar el precio correcto para cualquier inversión inmobiliaria. Los compradores, vendedores e intermediarios, como corredores o incluso banqueros de inversión, pueden seguir el mismo proceso de valoración. La cantidad de tiempo y recursos gastados en el proceso de valoración de bienes inmuebles dependería de:

• Tamaño de la inversión propuesta
• Cantidad de tiempo disponible dependiendo de la dinámica de la demanda/oferta
• Los requisitos reglamentarios
• Requisitos de comunicación de los inversores (equidad/deuda)

Sumario rápido
Para la valoración de bienes inmuebles, es fundamental evaluar todos los factores importantes que son específicos de los bienes inmuebles, pero también sería importante decidir la cantidad de tiempo y recursos que se deben gastar en la valoración.
¡Feliz modelado e inversión en bienes raíces!