Types de contrats de construction : avantages, inconvénients et meilleures pratiques

Qu'est-ce qu'un contrat de construction ?

En termes simples, les contrats de construction sont des accords juridiquement contraignants qui expliquent les travaux à effectuer par un entrepreneur général et le paiement qui sera effectué par un maître d'ouvrage. Ils jouent un rôle très important dans la gestion de la construction.

Cependant, les projets de construction varient considérablement en termes de complexité et de taille, il n'y a donc pas d'approche unique en matière de contrats de construction. C'est pourquoi plusieurs types de contrats de construction se sont développés au fil du temps, tels que les contrats à prix forfaitaire, en régie, en temps et matériaux (TM) et à prix unitaire.

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Pourquoi un contrat de construction est-il nécessaire ?

Les contrats de construction protègent les deux parties dans l'accord. Ces documents détaillent les travaux qui seront terminés, quand ils seront terminés et combien cela coûtera. Ils décrivent également les méthodes de communication et la manière dont les différends seront traités s'ils surviennent.

En incluant des informations sur la communication et les changements, les contrats de construction rationalisent le processus de prise de décision. Idéalement, les risques du projet ont été anticipés et le contrat décrit la meilleure façon de procéder. Un contrat de construction est avant tout un accord, mais il sert également de feuille de route.

Qui est impliqué dans les contrats de construction ?

Les contrats de construction impliquent deux parties ; propriétaires et entrepreneurs. Les propriétaires ont besoin d'un travail externalisé et l'entrepreneur exécute le travail. Les deux parties travaillent ensemble pour établir un contrat et convenir des modalités d'exécution et de paiement.

Les propriétaires engagent des constructeurs lorsqu'ils doivent exécuter un travail spécialisé qu'ils ne peuvent pas effectuer seuls. Ils peuvent également contracter des constructeurs lorsque l'échelle du projet est trop importante pour eux seuls. Les projets de construction, en particulier, obligent souvent les propriétaires à embaucher plusieurs entrepreneurs différents. Dans ce cas, des contrats de construction approfondis sont essentiels à la bonne gestion du projet.

Types de contrats de construction

Étant donné que les projets de construction prennent de nombreuses formes, différents projets nécessitent des contrats aux caractéristiques différentes. Tous les types de contrats de construction définissent un calendrier, un budget, des exigences de qualité et d'autres aspects qui doivent être définis dans chaque projet de construction. Les deux principales différences entre ces types de contrats de construction sont la manière dont le décaissement va être effectué et les risques et avantages assumés par chaque partie.

Avant de créer un contrat de construction, il est important de connaître le type de contrat qui correspond le mieux à vos besoins.

Contrat forfaitaire

Un contrat à prix forfaitaire (également appelé contrat à prix fixe) nomme un prix total pour l'ensemble du travail. Ce prix tient compte de tous les temps et matériaux, quels que soient les changements ou les problèmes. Ce type de contrat protège les propriétaires contre les changements imprévus et les contretemps.

Les contrats forfaitaires peuvent sembler favoriser le propriétaire par rapport à l'entrepreneur, mais il existe des moyens d'équilibrer la balance. De nombreux entrepreneurs facturent un pourcentage supplémentaire pour la signature de contrats forfaitaires, car ils prendront un risque plus élevé. De plus, des programmes incitatifs sont souvent mis en place par les propriétaires pour récompenser les travaux terminés tôt.

Contrat à prix coûtant majoré

Les contrats en régie sont constitués de deux parties : une redevance prédéterminée et des coûts cumulés. Ces frais correspondent au prix convenu que les propriétaires paieront aux entrepreneurs. Il peut s'agir d'un montant en dollars, d'un pourcentage du coût total du projet ou d'une autre forme de paiement. La caractéristique déterminante d'un contrat à prix coûtant majoré est qu'il rend compte des dépenses au fur et à mesure qu'elles surviennent plutôt que de déduire les coûts d'un budget défini.

Un contrat en régie est utilisé lorsque les dépenses du projet de construction sont incertaines. Bien que cela puisse sembler être un handicap, les contrats à prix coûtant majoré incluent souvent des incitations à respecter le budget et à fixer des plafonds de dépenses. Cela évite les conflits et garantit que les entrepreneurs reçoivent des frais généraux équitables.

Contrat Temps et Matériel

Les contrats temps et matériaux sont un choix approprié lorsque la portée d'un projet est complètement inconnue. Dans ce cas, les entrepreneurs facturent un taux horaire pour la main-d'œuvre et les matériaux selon les besoins. Parce que cela laisse de l'incertitude, ces contrats doivent être spécifiques et préparer à presque tout. Un propriétaire doit inclure des incitations pour les projets de construction achevés en avance sur le calendrier et/ou en deçà du budget.

Un contrat temps et matériaux est un bon choix pour les petits projets car ils nécessitent une supervision étroite. Par exemple, tous les coûts doivent être soigneusement surveillés et classés afin de les documenter et de s'assurer que les contrats sont respectés. Comme vous pouvez l'imaginer, cela devient de plus en plus difficile à mesure que le projet est important. L'avantage de choisir un contrat temps et matériaux est qu'il protège les propriétaires contre les entrepreneurs qui surpayent.

Contrat de prix unitaire

Un contrat à prix unitaire est utilisé lorsqu'un propriétaire souhaite acheter une grande quantité d'un certain produit. Chaque produit est une unité et coûte un prix fixe. Ces articles peuvent aussi souvent être facturés en grande quantité à un prix réduit.

Les contrats à prix unitaires sont avantageux lorsqu'un propriétaire sait exactement de quelle quantité d'un produit spécifique il a besoin. L'utilisation de ce type de contrat et l'achat de toutes les unités à la fois est également un bon moyen de se protéger contre l'inflation future potentielle des prix des matériaux. En achetant tous les articles en une seule fois, les propriétaires paient généralement moins cher qu'ils ne le feraient à l'avenir et n'ont pas à se soucier de la rédaction des contrats futurs.

Contrat de conception-construction

Dans la plupart des cas, les maîtres d'ouvrage reçoivent les conceptions achevées au cours du processus d'appel d'offres pour la construction. Cependant, dans un contrat de conception-construction, la conception et la construction sont réalisées simultanément et traitées avec un seul contrat, contrairement aux méthodes traditionnelles.

Ce type de contrat de construction permet une communication accrue entre le concepteur et l'équipe de construction et accélère le processus d'appel d'offres et de construction.

Contrat de Prix Maximum Garanti (GMP)

Un contrat à prix maximum garanti (GMP) définit le prix maximum qu'un maître d'ouvrage devra payer pour un projet de construction. Dans le cas où les coûts dépasseraient ledit prix maximum garanti, l'entrepreneur général couvrira tous les frais supplémentaires.

Pour cette raison, ce type de contrat exige que les entrepreneurs généraux créent l'estimation de construction la plus précise possible. Cela peut sembler risqué, mais ce n'est pas obligatoire. Les entrepreneurs généraux peuvent facilement créer des estimations à l'aide d'un logiciel d'estimation de construction comme ProjectManager ou embaucher un estimateur spécialisé en construction pour créer des estimations réalistes et rentables.

Contrats de construction incitatifs

Dans le cadre d'un contrat de construction incitatif, le maître d'ouvrage et l'entrepreneur s'entendent sur des frais de paiement supplémentaires qui sont versés à l'entrepreneur selon que le projet est livré dans les délais et en deçà du budget.

Si l'entrepreneur ne respecte pas les délais ou dépasse le budget, il doit quand même terminer le projet et répondre aux exigences du propriétaire, même sans toucher les frais de paiement supplémentaires.

Contrat de livraison de projet intégré

Ce type de contrat est principalement utilisé pour les grands projets complexes. Semblable au contrat de conception-construction, il utilise un contrat unique pour la conception et la construction, mais il implique également un accord multipartite entre le propriétaire, le constructeur et le concepteur où ils partagent les risques, conviennent des coûts, fixent des dérogations et suivent les principes lean.

L'objectif principal de ce contrat de construction est de fournir un cadre détaillé qui répartit les risques et les avantages de manière égale entre les parties. Par exemple, un contrat de construction IPD implique un bénéfice forfaitaire qui est divisé entre le propriétaire, le concepteur et le constructeur si le projet atteint des résultats financiers.

Bonnes pratiques en matière de contrats de construction

Quel que soit le type de projet de construction que vous planifiez, ces meilleures pratiques garantissent que votre contrat est un arrangement clair et détaillé :

Inclure les incitations

L'un des meilleurs moyens de mettre en place un projet de construction pour réussir est de créer des incitations. Les incitations sont utiles lorsque la portée est indéterminée et que le budget, le temps et les coûts de main-d'œuvre sont incertains. Les incitations encouragent les entrepreneurs et les propriétaires à travailler efficacement et à terminer un projet dans les délais et en deçà du budget.

Définir clairement les attentes

Soyez clair lorsque vous communiquez les attentes sur la façon dont les dépenses seront déclarées, comment la communication sera maintenue ou comment tout autre aspect d'un projet de construction est géré. Décrivez un contrat et décomposez-le en points clés auxquels l'entrepreneur peut se référer.

Créer des imprévus

Les meilleurs contrats de construction ont des plans d'urgence. Plus souvent qu'autrement, quelque chose d'inattendu se produira lors d'un projet de construction. Lorsque les contrats de construction comportent des imprévus, le propriétaire et le constructeur ont une feuille de route indiquant ce qu'il faut faire en cas de problème.

Ce qu'il faut éviter lors de la rédaction de contrats de construction

Voici trois erreurs courantes à apprendre et à éviter dans vos contrats de construction.

Ne pas être précis

Une erreur courante consiste à généraliser plutôt qu'à préciser. Le but d'un contrat de construction est de détailler les termes exacts de l'accord entre un propriétaire et un constructeur, et il ne devrait pas y avoir de place pour l'interprétation. Il n'y a pas de contrat trop détaillé.

Dans cette optique, les contrats de construction doivent rester clairs et exempts de détails inutiles. Trouvez un équilibre entre l'anticipation de tout ce qui devrait être inclus et la modification des informations qui dilue les points clés. Nos modèles de gestion de la construction sont un excellent point de départ pour créer la documentation de votre projet de construction.

Ne pas établir de communication

Lors de la rédaction d'un contrat de construction, précisez exactement comment et quand un entrepreneur doit communiquer. Cette communication peut prendre la forme de vérifications régulières ou uniquement en cas de changements importants, mais les deux parties doivent savoir quand exécuter quelque chose l'une par l'autre avant de prendre des décisions.

Le manque de communication est préjudiciable aux projets de construction. Parce qu'il y a tellement de pièces mobiles, chacun doit comprendre leur rôle les uns par rapport aux autres. Un contrat de construction bien rédigé met en place un système de communication et indique clairement où diriger les questions et les mises à jour.

Ne pas détailler comment gérer les modifications

Les changements sont inévitables dans tout projet, mais jamais plus que dans les projets de construction. Les projets de construction comportent d'innombrables pièces mobiles, impliquent de nombreuses personnes et de nombreux entrepreneurs différents. Cela signifie que les ajustements font naturellement partie du projet.

Un contrat de construction détaillé signifie que ces changements ne doivent pas être des bosses sur la route. Lorsque les contrats stipulent exactement comment les changements doivent être apportés, qui les fait et à quoi ressemble le processus, tout se passe bien. D'autre part, lorsque ces détails ne sont pas clairs, les entrepreneurs ne sauront pas comment apporter des modifications, à qui s'adresser pour approbation et comment documenter les modifications apportées.

Chef de projet & Contrats de construction

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