Qu'est-ce que la modélisation immobilière ?

Un ensemble de titres qui peuvent être logiquement regroupés en fonction de leurs caractéristiques (risque, rendement, etc.) est appelé une classe d'actifs. Généralement, les titres sont regroupés en 4 classes d'actifs :

• Actions (actions)
• Revenu fixe (obligations, débentures, etc.)
• Équivalents de trésorerie (instruments du marché monétaire)
• Placements alternatifs (dérivés, matières premières, immobilier, etc.)

L'immobilier est une catégorie d'actifs unique au sein des investissements alternatifs en raison de ses caractéristiques particulières :

L'immobilier est un investissement volumineux

La taille de la plus petite unité de biens immobiliers est beaucoup plus grande par rapport à d'autres classes d'actifs, par exemple, il pourrait ne pas être pratiquement possible d'acheter 10 pieds carrés d'un appartement ou d'un terrain. Bien que cela soit vrai, les fiducies de placement immobilier (FPI) aident à réduire la masse et permettent la participation des petits investisseurs, dans une certaine mesure.

Les placements immobiliers sont illiquides.

Le nombre de transactions immobilières est faible car :

• grandes tailles de billets des transactions
• des montants élevés de taxes (selon les pays)
• absence de places de marché efficaces pour l'immobilier (semblables aux bourses)
• longues périodes nécessaires à la construction des bâtiments (variant de quelques mois à quelques années selon la complexité et la taille des bâtiments)
• les procédures légales telles que les accords de vente formels qui doivent être enregistrés auprès du gouvernement local

Le prix de l'immobilier peut varier considérablement en raison de facteurs locaux ou parfois hyper locaux.

Alors que les prix des actions ont tendance à être affectés par le scénario économique global, les événements spécifiques à l'industrie et aux entreprises/entreprises, les prix de l'immobilier peuvent également dépendre de facteurs hyper-locaux. Par exemple, l'emplacement du prochain grand centre commercial ou complexe de bureaux ou de la prochaine station de métro à proximité de la propriété peut affecter de manière significative les prix en dehors des autres facteurs mentionnés ci-dessus.

L'immobilier peut fournir un abri et peut générer des revenus de location/bail.

Caractéristique banale mais importante, qu'aucun des autres investissements ne permet de droit de propriété sur un lieu où n'importe qui peut se réfugier. L'immobilier peut générer des revenus locatifs / locatifs importants qui peuvent aider à maintenir un certain niveau de liquidité. Les revenus locatifs générés par l'immobilier sont comparables aux revenus de dividendes des actions ou aux revenus d'intérêts des obligations.

L'immobilier est particulier à bien des égards, mais cela est également susceptible d'aider à réduire les risques grâce à la diversification. En matière d'évaluation de biens immobiliers, ces particularités devraient être prises en compte aux fins de l'évaluation. L'impact de divers facteurs sur les flux de trésorerie doit être intégré de manière appropriée dans le modèle financier. Pour mieux apprécier la dynamique des prix de l'immobilier, il serait utile de comprendre comment un promoteur immobilier s'y prendrait pour fixer le prix des petites unités au sein d'un projet. Le processus générique suivant peut être utilisé comme ligne directrice pour la modélisation immobilière.

Superficie du terrain et zone de construction

Sur la base des exigences de la zone de construction, une parcelle de terrain appropriée devrait être localisée et les droits de construction sur cette terre devraient être obtenus. Les besoins en terrains devraient également tenir compte des exigences relatives aux diverses commodités et aux besoins d'infrastructure de base. Le terrain peut être acheté ou acquis dans le cadre d'un bail à long terme.

Estimation du calendrier Capex

Le projet est généralement planifié en différentes phases et le coût de construction pour chacune des phases est estimé sur la base du plan et de l'inflation supposée. Sur la base des exigences d'investissement, les fonds seraient prévus pour être satisfaits par divers moyens tels que les liquidités disponibles, les capitaux propres ou la dette.

Comptabilisation des intérêts pendant la construction

Pendant la phase de construction, les entrées de trésorerie sont minimes et les sorties de trésorerie sont élevées. Si les fonds sont levés par la dette, les intérêts sur la dette devront également être augmentés et considérés comme faisant partie du coût du projet.

Estimation des dépenses d'exploitation

Outre les dépenses en capital, il y aurait également certaines dépenses de fonctionnement, du moins au cours des premières années. Ceux-ci sont également inclus dans les projections de flux de trésorerie. Au fur et à mesure que la propriété est occupée par des acheteurs ou des locataires, les dépenses d'exploitation vers l'entretien peuvent être répercutées par le promoteur, parfois avec une majoration.

Estimation des revenus

Sur la base de l'évaluation de divers facteurs de demande et d'offre, les prix de vente et les volumes de ventes sont projetés. Dans le cas de propriétés commerciales, les revenus de location sont généralement estimés au lieu des revenus des ventes. Au fur et à mesure que la propriété est occupée par des acheteurs ou des locataires, les dépenses d'exploitation vers l'entretien peuvent être répercutées par le promoteur, parfois avec une majoration. Cela s'ajoute également aux revenus.

Analyse des flux de trésorerie

Sur la base de toutes les estimations ci-dessus, les flux de trésorerie nets projetés sont dérivés et utilisés pour calculer le TRI du projet (indicateur de la santé financière du projet global) et le TRI des capitaux propres (indicateur des rendements réalisables par les investisseurs en capital).

Analyse de scénario/ Analyse de sensibilité

C'est l'étape d'évaluation finale de l'ensemble des inputs (hypothèses) et des différents risques (variations des outputs comme les TRI). À ce stade, les intrants clés tels que les coûts et les prix de vente du projet sont évalués du point de vue de la viabilité du projet.

La sensibilisation à ce processus peut aider les investisseurs à analyser et à estimer le juste prix pour tout investissement immobilier. Le même processus d'évaluation peut être suivi par les acheteurs, les vendeurs et les intermédiaires tels que les courtiers ou même les banquiers d'affaires. Le temps et les ressources consacrés au processus d'évaluation immobilière dépendraient de :

• Taille de l'investissement proposé
• Temps disponible en fonction de la dynamique demande/offre
• Exigences réglementaires
• Exigences de communication des investisseurs (fonds propres/dette)

Résumé rapide
Pour l'évaluation immobilière, il est essentiel d'évaluer tous les facteurs importants spécifiques à l'immobilier, mais il serait également important de décider du temps et des ressources qui doivent être consacrés à l'évaluation.
Bonne modélisation et investissement immobilier !