Membandingkan AdWords & Real Estat: Memahami Inflasi BPK

Ada banyak kesamaan yang mengejutkan antara lelang AdWords dan pasar real estat. Apa yang bisa diajarkan oleh satu industri kuno kepada kita tentang industri yang begitu baru bagi kita? Dengan membandingkan keduanya, kami akan mencoba dan memahami lebih banyak tentang inflasi BPK, strategi investasi yang efektif, dan ke mana arah industri ini.

Lelang AdWords seperti lelang real estat dalam banyak hal. Seorang praktisi AdWords yang cerdas akan selalu memulai dengan riset kata kunci & pasar. Memahami tawaran minimum BPK dan yang disarankan sangat penting. Real estat adalah sama, berbicara dengan agen dan meneliti nilai-nilai sejarah sangat penting untuk berspekulasi dan menetapkan cadangan. Penawaran di kedua pasar terjadi dengan cepat secara real time.

Ada beberapa perbedaan meskipun. Di AdWords, tawaran pesaing tidak diungkapkan secara terbuka, (tetapi dapat diungkapkan melalui penyesuaian tawaran). Selain itu, dalam lelang real estat, uang adalah satu-satunya variabel, sementara di AdWords baik tawaran maupun 'Angka Mutu' berperan dalam lelang. Meski begitu, tawaran bertanggung jawab atas hasil akhir dan dikendalikan oleh pengiklan. Dalam lelang real estat, tujuan penjual adalah menaikkan harga. Begitu juga tujuan lelang AdWords adalah memberikan hasil terbaik kepada penawar tertinggi.

Hasil yang tak terelakkan adalah bahwa dari waktu ke waktu BPK akan meningkat. Meskipun Google melaporkan bahwa BPK menurun, apa yang dilihat pengiklan di alam liar berbeda. Search Engine Land menjelaskan bahwa Google menyajikan data agregat. Ini termasuk data dari YouTube. Sebagian besar pengiklan sebenarnya melaporkan peningkatan BPK. AdGooroo melaporkan peningkatan 40% antara 2012 dan 2014. Pengiklan lain melihatnya setinggi 50%. Asumsi yang lebih konservatif menempatkannya pada 12%. Sebagian besar pengiklan pihak ketiga yang saya temui menggunakan platform melaporkan bahwa BPK meningkat. Tingkat inflasi ini tampaknya lebih tinggi dari tingkat inflasi alami yang biasanya sekitar 2 hingga 3%.

Sebagai contoh, data di bawah ini menunjukkan perubahan BPK untuk 3 industri di Australia. Data ini telah disediakan oleh Google untuk pasar AU. Grafik menunjukkan % perubahan dari 2014 ke 2015. Meskipun komputer dan elektronik mengalami penurunan -3%, secara keseluruhan, 3 industri ini bersama-sama mengalami peningkatan BPK sebesar 6% dari tahun ke tahun. Grafik kedua menunjukkan perubahan harga rumah Australia selama bertahun-tahun. Selama periode yang sama, kami melihat perubahan antara 5% hingga 8% dalam pertumbuhan harga rumah.

Ini adalah tahun-tahun booming di pasar perumahan Australia, namun mereka masih mengalami tingkat pertumbuhan yang serupa dengan BPK AdWords.

Mengapa pertumbuhan BPK AdWords begitu tinggi?

Apakah BPK dinilai terlalu tinggi?

Victoria Olsina mengusulkan agar AdWords menunjukkan fitur yang mirip dengan ekonomi dengan inflasi historis. Dia mencatat 3 masalah:

1. Meningkatnya permintaan dari pesaing
2. Peningkatan pasokan uang – dalam bentuk Google membagikan kredit gratis (kupon $75 dan $100). Ini akan mendevaluasi uang yang digunakan orang.
3. Meningkatkan BPK dengan tawaran bawaan yang ditingkatkan.

Poin 1 & 3 valid, tetapi poin 2 bukan faktor yang signifikan.

Poin 3 adalah yang paling menarik. Saat pasar real estat memperoleh momentum, kami melihat lebih banyak penjualan akan dilelang. Lelang lebih disukai oleh penjual karena mereka memiliki semua bahan untuk memaksimalkan harga jual dan penjual selalu dapat mengembalikan cadangan mereka. Sistem ini memungkinkan Google merekomendasikan harga cadangan mereka sendiri (tawaran minimum). Anda tidak akan mendapatkan banyak tayangan dan klik pada iklan Anda jika Anda menawar di bawah tawaran yang disarankan.

Lebih memprihatinkan lagi bahwa Google adalah penghasut utama dalam banyak lelang ini. Mereka sering mengiklankan produk mereka sendiri yang menyebabkan pengiklan secara tidak langsung menaikkan tawaran. Sebuah artikel baru-baru ini di Wall Street Journal mengungkapkan detail tentang bagaimana iklan Google sendiri di platform tersebut meningkatkan tawaran pesaing lebih jauh. Google mengklaim bahwa iklan mereka tidak memengaruhi tawaran pesaing tetapi terlihat bahwa ketika lelang longgar pesaing, mereka termotivasi untuk meningkatkan tawaran untuk mendapatkan kembali posisi iklan. Pemasar mengatakan kepada WSJ “Slot iklan di banyak halaman terbatas, sehingga iklan Google dapat mendorong orang lain untuk meningkatkan tawaran mereka untuk bersaing dengan slot yang tersisa.”

Lingkungan Lelang AdWords dirancang untuk mempromosikan persaingan dan meningkatkan tawaran antar pesaing. Selanjutnya, Google bertindak dalam lelang, mengiklankan produk mereka sendiri yang mendorong harga lebih tinggi!

Apakah kita menuju Gelembung BPK?

Hari ini di banyak bagian dunia kita memiliki situasi di mana harga real estat sangat tinggi. Di tempat saya tinggal di Sydney, pasar ini telah dinyatakan sebagai yang paling tidak terjangkau kedua di dunia. Ini sebagian besar merupakan efek dari penawaran dan permintaan. Ketika permintaan melebihi penawaran, real estat menjadi dinilai terlalu tinggi dan kita masuk ke wilayah gelembung.

Kami juga bergerak ke arah ini dengan AdWords. Pasokan berkurang. Pada bulan Februari 2016 Google membuat perubahan besar, menghapus semua iklan sisi kanan. Ini berarti bahwa di paruh atas SERP, sekarang ada 4 iklan, bukan 11 iklan sebelumnya (8 di samping, 3 di bagian utama). Ini juga berarti bahwa maksimal hanya 7 iklan yang ditampilkan di halaman 1, turun dari sekitar 14 iklan. Perubahan terbaru lainnya oleh Google adalah peluncuran 'Expanded Text Ads' (ETA's). ETA memiliki lebih banyak karakter teks di dalamnya daripada Iklan Teks Standar. ETA sekarang menjadi norma di AdWords. Ini berarti bahwa iklan yang lebih besar akan semakin mengurangi jumlah iklan yang ditampilkan di paruh atas pada SERP.

Sementara pasokan berkurang dan permintaan meningkat, hanya akan ada satu hasil. Karena Google mengontrol pasokan, satu-satunya faktor yang dapat memengaruhi BPK adalah mengubah permintaan. Di pasar real estat, faktor lain seperti kenaikan suku bunga dari pemberi pinjaman dapat mengubah aset real estat menjadi kewajiban saat pembayaran menjadi tidak dapat diperbaiki. Pemilik dipaksa untuk menjual (permintaan menurun) yang mengarah ke lebih banyak pasokan. Hal yang sama dapat terjadi di ruang BPK. Setelah BPK mencapai titik di mana mereka dinilai terlalu tinggi, pengembalian per klik tidak akan dapat diperbaiki dan pemberi pinjaman (pemegang saham) akan kurang bersedia memberikan modal. Pengiklan akan meninggalkan AdWords, pasokan meningkat dan BPK turun.

Secara teoritis ini seharusnya terjadi lebih cepat di platform lelang online, karena tidak ada aset fisik & agen yang harus ditangani. Di AdWords, itu terjadi dengan mengklik tombol. Tetapi itu akan tergantung pada seberapa cepat pengiklan dapat menentukan bahwa mereka memiliki ROI negatif dan apakah mereka memiliki sumber/platform alternatif untuk beralih ke iklan mereka.

Tapi mungkin itu bukan gelembung dan ada nilai jangka panjang yang nyata dalam kenaikan BPK.

Angka-angka sejarah menunjukkan bahwa properti terapresiasi dalam jangka panjang. Meskipun Suku Bunga dapat naik dan mengubah properti Anda menjadi kewajiban dalam jangka pendek, akan ada keuntungan modal yang signifikan dalam jangka panjang. Dengan demikian, masih bisa berharga untuk dipegang.

Banyak pengiklan AdWords dan Media Sosial menyadari hal ini dan menerapkan strategi jangka pendek & panjang. Ini dapat mencakup investasi dalam jangka panjang untuk merek dan jangka pendek untuk ROI. Ini berarti bahwa meskipun ROI negatif, BPK dapat terus meningkat dan pengiklan dapat terus berinvestasi. Ini bisa menciptakan efek gelembung yang lebih besar.

Strategi investasi yang efektif & apa lagi yang bisa Anda lakukan untuk bertahan?

Robert Kuyosaki, seorang Guru real estate terkenal mengusulkan hal yang sebaliknya. Mantranya menyatakan bahwa "aset adalah sesuatu yang menempatkan uang di saku Anda". Dia mengusulkan bahwa bahkan rumah seseorang sendiri adalah kewajiban karena hanya mengeluarkan uang dari saku mereka. Kuyosaki percaya hanya berinvestasi untuk arus kas positif dalam jangka pendek. Kuyosaki mencari investasi yang memiliki hasil positif langsung, ini sering berada di pinggiran kota yang kurang dihargai di dekat area bernilai lebih tinggi. Aset-aset ini kemudian dibangun dari waktu ke waktu untuk diinvestasikan di area yang bernilai lebih tinggi. Strategi ini diterjemahkan ke hasil AdWords dalam memotong banyak istilah utama yang kami tawarkan sehari-hari yang cenderung memiliki BPK terlalu tinggi. Penelitian diperlukan untuk menemukan ekor yang lebih panjang, kata kunci berbiaya lebih rendah yang saya anggap sebagai istilah positif arus kas. Ini seperti membeli properti undervalued yang menghasilkan pendapatan lebih rendah tetapi arus kas positif. Ini juga bisa berarti mencari area yang menguntungkan, waktu atau variabel lain di mana BPK lebih rendah.

Strategi investasi kunci lainnya di bidang real estat dan keuangan adalah diversifikasi. Menempatkan semua telur Anda dalam satu keranjang meningkatkan risiko. Untuk pengiklan yang hanya berinvestasi di AdWords, penting untuk menyadari bahwa ada lebih banyak pasokan di luar sana. Pikirkan platform lain seperti Bing & Facebook. Meskipun mereka mungkin platform yang lebih kecil, dengan mendiversifikasi dan mengadaptasi strategi ke lingkungan yang berbeda (audiens) nilai dapat ditemukan.

Apa yang akan Google lakukan?

Saya yakin bahwa Google sangat menyadari bahwa jika BPK naik tinggi, pengiklan akan mulai melarikan diri. Mereka pasti bertanya-tanya di mana titik itu. Tetapi seperti semua gelembung, tidak mungkin untuk mengetahui dengan pasti. AdWords adalah pendorong pendapatan utama Google dan Google memiliki investornya untuk menjawab dan peningkatan pengembalian terlihat bagus. Prediksi saya adalah bahwa Google akan mulai meningkatkan pasokan iklan, tetapi itu akan mengorbankan penempatan organik. Ini akan memungkinkan Google untuk meningkatkan pasokan tanpa mempengaruhi keuntungannya. Tahun ini kita akan mulai melihat lebih banyak posting dengan judul seperti ini: Apakah Google AdWords mendorong SEO ke halaman 2.