Apa itu pemodelan Real Estat?

Seperangkat sekuritas yang dapat dikelompokkan secara logis berdasarkan karakteristiknya (risiko, pengembalian, dll.) Dikenal sebagai Kelas Aset. Biasanya sekuritas dikelompokkan menjadi 4 kelas aset:

• Ekuitas (saham)
• Pendapatan tetap (obligasi, surat utang, dll.)
• Setara kas (instrumen pasar uang)
• Investasi alternatif (derivatif, komoditas, real estat, dll.)

Real estat adalah kategori aset unik dalam investasi alternatif karena karakteristiknya yang khas:

Real estat adalah investasi yang kental

Ukuran unit terkecil dari real estat jauh lebih besar dibandingkan dengan kelas aset lainnya, misalnya, secara praktis tidak mungkin membeli apartemen atau sebidang tanah seluas 10 kaki persegi. Meskipun ini benar, Perwalian Investasi Real Estat (REITs) membantu mengurangi kekakuan dan memungkinkan partisipasi investor kecil, sampai batas tertentu.

Investasi real estat tidak likuid.

Jumlah transaksi real estat rendah karena:

• ukuran tiket transaksi yang besar
• jumlah pajak yang tinggi (tergantung pada negara)
• tidak adanya pasar yang efisien untuk real estate (mirip dengan bursa saham)
• waktu yang lama diperlukan untuk konstruksi bangunan (bervariasi dari beberapa bulan hingga beberapa tahun tergantung pada kompleksitas dan ukuran bangunan)
• prosedur hukum seperti perjanjian formal penjualan yang perlu didaftarkan ke pemerintah daerah

Harga real estat dapat bervariasi secara signifikan karena faktor lokal atau terkadang hiper lokal.

Sementara harga saham cenderung dipengaruhi oleh skenario ekonomi secara keseluruhan, peristiwa khusus industri dan bisnis/perusahaan, harga real estat mungkin juga bergantung pada faktor hiper-lokal. Misalnya lokasi pusat perbelanjaan besar berikutnya atau kompleks perkantoran atau stasiun metro berikutnya di dekat properti dapat mempengaruhi harga secara signifikan selain dari faktor-faktor lain yang disebutkan di atas.

Real estat dapat menyediakan tempat berlindung dan dapat menghasilkan pendapatan sewa/sewa.

Karakteristik sepele tetapi penting, bahwa tidak ada investasi lain yang memungkinkan hak kepemilikan tempat di mana siapa pun dapat berlindung. Real estat dapat menghasilkan pendapatan sewa/sewa yang signifikan yang dapat membantu menjaga tingkat likuiditas tertentu. Pendapatan sewa yang dihasilkan dari real estat sebanding dengan pendapatan dividen dari ekuitas atau pendapatan bunga dari obligasi.

Real estat memang aneh dalam banyak hal, tetapi itu juga mungkin membantu dengan manfaat mengurangi risiko melalui diversifikasi. Ketika datang ke penilaian real estat, kekhasan ini harus dipertimbangkan untuk tujuan penilaian. Dampak dari berbagai faktor pada arus kas perlu dimasukkan secara tepat ke dalam model keuangan. Untuk lebih menghargai dinamika harga real estat, akan berguna untuk memahami bagaimana pengembang real estat akan menentukan harga unit yang lebih kecil dalam sebuah proyek. Proses umum berikut dapat digunakan sebagai pedoman untuk pemodelan real estat.

Luas tanah dan luas bangunan

Berdasarkan persyaratan wilayah konstruksi, sebidang tanah yang sesuai harus ditempatkan dan hak konstruksi di atas tanah itu harus diperoleh. Persyaratan lahan juga harus mempertimbangkan persyaratan untuk berbagai fasilitas dan kebutuhan infrastruktur dasar. Tanah dapat dibeli atau diperoleh dengan dasar sewa jangka panjang.

Perkiraan Jadwal Capex

Proyek ini biasanya direncanakan dalam fase yang berbeda dan biaya konstruksi untuk setiap fase diperkirakan berdasarkan rencana dan asumsi inflasi. Berdasarkan kebutuhan capex, dana akan direncanakan untuk dipenuhi melalui berbagai cara seperti kas yang tersedia, ekuitas atau utang.

Akuntansi untuk bunga selama konstruksi

Selama fase konstruksi, arus kas masuk minimal dan arus kas keluar tinggi. Jika dana diperoleh melalui utang, bunga utang juga harus dinaikkan dan dianggap sebagai bagian dari biaya proyek.

Memperkirakan Biaya Operasi

Selain belanja modal, juga akan ada beban operasional tertentu, setidaknya dalam beberapa tahun pertama. Ini juga termasuk dalam proyeksi arus kas. Ketika dan ketika properti tersebut ditempati oleh pembeli atau penyewa, biaya operasional untuk pemeliharaan dapat ditanggung oleh pengembang, kadang-kadang dengan mark-up.

Memperkirakan Pendapatan

Berdasarkan penilaian berbagai faktor permintaan dan penawaran, harga jual dan volume penjualan diproyeksikan. Dalam kasus properti komersial, biasanya pendapatan sewa diestimasi, bukan pendapatan dari penjualan. Ketika dan ketika properti tersebut ditempati oleh pembeli atau penyewa, biaya operasional untuk pemeliharaan dapat ditanggung oleh pengembang, kadang-kadang dengan mark-up. Ini juga menambah pendapatan.

Analisis arus kas

Berdasarkan semua perkiraan di atas, proyeksi arus kas bersih diturunkan dan digunakan untuk menghitung IRR proyek (indikator kesehatan keuangan proyek secara keseluruhan) dan IRR ekuitas (indikator pengembalian yang dapat direalisasikan oleh investor ekuitas).

Analisis skenario/ Analisis Sensitivitas

Ini adalah tahap penilaian akhir dari semua input (asumsi) dan berbagai risiko (variasi output seperti IRR). Pada tahap ini, input utama seperti biaya dan harga jual untuk proyek dinilai dari sudut pandang kelayakan proyek.

Kesadaran akan proses ini dapat membantu investor dalam menganalisis dan memperkirakan harga yang tepat untuk setiap investasi real estat. Proses penilaian yang sama dapat diikuti oleh pembeli, penjual, dan perantara seperti pialang atau bahkan bankir investasi. Jumlah waktu dan sumber daya yang dihabiskan untuk proses penilaian real estat akan tergantung pada:

• Ukuran investasi yang diusulkan
• Jumlah waktu yang tersedia tergantung pada dinamika permintaan/penawaran
• Persyaratan peraturan
• Persyaratan komunikasi investor (ekuitas/utang)

Ringkasan Cepat
Untuk penilaian real estat, penting untuk menilai semua faktor penting yang spesifik untuk real estat tetapi juga penting untuk memutuskan jumlah waktu dan sumber daya yang perlu dihabiskan untuk penilaian.
Selamat Menjadi Model dan Berinvestasi Real Estat!