Che cos'è la modellazione immobiliare?

Un insieme di titoli che possono essere raggruppati logicamente in base alle loro caratteristiche (rischio, rendimento ecc.) è noto come Asset Class. Tipicamente i titoli sono raggruppati in 4 classi di attività:

• Azioni (azioni)
• Reddito fisso (obbligazioni, obbligazioni, ecc.)
• Disponibilità liquide (strumenti del mercato monetario)
• Investimenti alternativi (derivati, materie prime, immobili ecc.)

Il settore immobiliare è una categoria di asset unica all'interno degli investimenti alternativi per le sue caratteristiche peculiari:

Il settore immobiliare è un investimento bitorzoluto

La dimensione della più piccola unità immobiliare è molto più grande rispetto ad altre classi di attività, ad esempio potrebbe non essere praticamente possibile acquistare 10 piedi quadrati di un appartamento o un pezzo di terra. Anche se questo è vero, i Real Estate Investment Trust (REIT) aiutano a ridurre la irregolarità e consentono la partecipazione di piccoli investitori, in una certa misura.

Gli investimenti immobiliari sono illiquidi.

Il numero di transazioni immobiliari è basso perché:

• grandi dimensioni dei biglietti delle transazioni
• tasse elevate (a seconda del paese)
• assenza di mercati efficienti per il settore immobiliare (simili alle borse)
• lunghi tempi richiesti per la realizzazione degli edifici (variabili da pochi mesi ad alcuni anni a seconda della complessità e delle dimensioni degli edifici)
• procedure legali come accordi formali di vendita che devono essere registrati presso il governo locale

Il prezzo degli immobili può variare in modo significativo a causa di fattori locali o, a volte, iperlocali.

Mentre i prezzi delle azioni tendono a essere influenzati dallo scenario economico generale, da eventi specifici del settore e specifici dell'azienda/azienda, i prezzi degli immobili possono anche dipendere da fattori iperlocali. Ad esempio, la posizione del prossimo grande centro commerciale o complesso di uffici o la prossima stazione della metropolitana nelle vicinanze della proprietà può influenzare significativamente i prezzi a parte gli altri fattori sopra menzionati.

Gli immobili possono fornire riparo e possono generare reddito da locazione/locazione.

Caratteristica banale ma importante, che nessuno degli altri investimenti consente il diritto di proprietà di un luogo dove chiunque possa rifugiarsi. Gli immobili possono generare un reddito da locazione/locazione significativo che può aiutare a mantenere un certo livello di liquidità. Il reddito da locazione generato da immobili è paragonabile al reddito da dividendi da azioni o interessi attivi da obbligazioni.

Il settore immobiliare è peculiare in molti modi, ma è probabile che ciò contribuisca anche con i vantaggi della riduzione del rischio attraverso la diversificazione. Quando si tratta di valutazione di immobili, queste peculiarità dovrebbero essere considerate ai fini della valutazione. L'impatto di vari fattori sui flussi di cassa deve essere incorporato in modo appropriato nel modello finanziario. Per apprezzare meglio la dinamica dei prezzi degli immobili, sarebbe utile capire come uno sviluppatore immobiliare farebbe il prezzo di unità più piccole all'interno di un progetto. Il seguente processo generico può essere utilizzato come linea guida per la modellazione immobiliare.

Area territoriale e area edificabile

Sulla base dei requisiti dell'area edificabile, dovrebbe essere individuato un appezzamento di terreno adatto e dovrebbero essere ottenuti i diritti di costruzione su quel terreno. I requisiti della terra dovrebbero anche considerare i requisiti per vari servizi e le esigenze infrastrutturali di base. Il terreno può essere acquistato o acquisito con un contratto di locazione a lungo termine.

Stima del programma di Capex

Il progetto è tipicamente pianificato in diverse fasi e il costo di costruzione per ciascuna delle fasi è stimato in base al piano e all'inflazione ipotizzata. Sulla base dei requisiti di capex, i fondi dovrebbero essere soddisfatti attraverso vari mezzi come liquidità disponibile, azioni o debito.

Contabilità degli interessi durante la costruzione

Durante la fase di costruzione, gli afflussi di cassa sono minimi e i deflussi di cassa elevati. Se i fondi vengono raccolti attraverso il debito, anche gli interessi sul debito dovrebbero essere raccolti e considerati parte del costo del progetto.

Stima dei costi operativi

Oltre alle spese in conto capitale, ci sarebbero anche alcune spese operative, almeno nei primi anni. Questi sono inclusi anche nelle proiezioni dei flussi di cassa. Quando e quando la proprietà è occupata da acquirenti o inquilini, le spese operative per la manutenzione possono essere trasferite dal promotore, a volte con un ricarico.

Stima dei ricavi

Sulla base della valutazione di vari fattori di domanda e offerta, vengono proiettati i prezzi di vendita e i volumi di vendita. Nel caso di immobili commerciali, in genere vengono stimati i ricavi da locazione anziché i ricavi da vendita. Quando e quando la proprietà è occupata da acquirenti o inquilini, le spese operative per la manutenzione possono essere trasferite dal promotore, a volte con un ricarico. Questo si aggiunge anche alle entrate.

Analisi del flusso di cassa

Sulla base di tutte le stime di cui sopra, i flussi di cassa netti previsti sono derivati ​​​​e vengono utilizzati per calcolare l'IRR del progetto (indicatore della salute finanziaria del progetto complessivo) e l'IRR azionario (indicatore dei rendimenti realizzabili dagli investitori azionari).

Analisi di scenario/Analisi di sensibilità

Questa è la fase della valutazione finale di tutti gli input (ipotesi) e dei vari rischi (variazioni degli output come gli IRR). In questa fase, gli input chiave come i costi ei prezzi di vendita per il progetto vengono valutati dal punto di vista della fattibilità del progetto.

La consapevolezza di questo processo può aiutare gli investitori ad analizzare e stimare il giusto prezzo per qualsiasi investimento immobiliare. Lo stesso processo di valutazione può essere seguito da acquirenti, venditori e intermediari come broker o anche banchieri di investimento. La quantità di tempo e risorse impiegate nel processo di valutazione immobiliare dipenderebbe da:

• Dimensioni dell'investimento proposto
• Tempo a disposizione in funzione della dinamica domanda/offerta
• Requisiti normativi
• Requisiti di comunicazione degli investitori (azioni/debito)

Riepilogo veloce
Per la valutazione immobiliare, è fondamentale valutare tutti i fattori importanti che sono specifici del settore immobiliare, ma sarebbe anche importante decidere la quantità di tempo e di risorse da spendere per la valutazione.
Buona modellazione e investimento immobiliare!