建設契約の種類: 長所、短所、ベスト プラクティス

建設業の契約とは？

簡単に言えば、建設契約は、ゼネコンによって実行される作業とプロジェクト所有者によって行われる支払いについて説明する法的拘束力のある契約です。 彼らは建設管理において非常に重要な役割を果たします。

ただし、建設プロジェクトは複雑さや規模が大きく異なるため、建設契約に関して万能のアプローチはありません。 そのため、一括払い、コスト プラス、時間と材料 (TM)、単位価格契約など、いくつかのタイプの建設契約が時間をかけて開発されてきました。

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なぜ工事請負契約が必要なの？

建設契約は、契約の両方の当事者を保護します。 これらの文書には、どのような作業がいつ完了し、どのくらいの費用がかかるかが詳細に記載されています。 また、コミュニケーションの方法と、紛争が発生した場合の対処方法についても概説しています。

コミュニケーションと変更に関する情報を含めることにより、建設契約は意思決定プロセスを簡素化します。 理想的には、プロジェクトのリスクが予測されており、契約で最善の進め方が概説されています。 建設契約は何よりもまず合意ですが、一種のロードマップとしても機能します。

建設契約に関与するのは誰ですか?

建設契約には 2 つの当事者が関与します。 所有者と請負業者。 所有者は仕事を外注する必要があり、請負業者が仕事を実行します。 両当事者は協力して契約を作成し、完了と支払いの条件に同意します。

所有者は、自分では実行できない専門的な仕事を実行する必要がある場合にビルダーと契約します。 プロジェクトの規模が大きすぎる場合は、ビルダーを請け負うこともあります。 特に建設プロジェクトでは、多くの場合、所有者は複数の異なる請負業者を雇う必要があります。 この場合、プロジェクトの管理を成功させるには、綿密な建設契約が不可欠です。

工事請負の種類

建設プロジェクトにはさまざまな形態があるため、プロジェクトごとに異なる特性を持つ契約が必要です。 すべてのタイプの建設契約は、タイムライン、予算、品質要件、およびすべての建設プロジェクトで定義する必要があるその他の側面を定義します。 これらのタイプの建設契約の 2 つの主な違いは、支払いが行われる方法と、各当事者が負うリスクと報酬です。

建設契約を作成する前に、ニーズに最も適した契約の種類を知ることが重要です。

一括契約

一括契約 (定額契約とも呼ばれます) では、ジョブ全体の合計金額が指定されます。 この価格は、変更や問題に関係なく、すべての時間と材料を考慮に入れています。 このタイプの契約は、所有者を予期しない変更や後退から保護します。

一括払いの契約は、請負業者よりも所有者に有利に見えるかもしれませんが、スケールのバランスを取る方法があります。 多くの請負業者は、より高いリスクを負うことになるため、一括契約に署名するために追加のパーセンテージを請求します. さらに、インセンティブ プログラムは、多くの場合、早期に完了した仕事に報いるために所有者によって実施されます。

コストプラス契約

コストプラス契約は、所定の料金と累積費用の2つの部分で構成されています。 この手数料は、所有者が請負業者に支払う合意された価格です。 金額、総プロジェクト費用のパーセンテージ、または別の支払い方法を指定できます。 コスト プラス契約の特徴は、設定された予算から費用を差し引くのではなく、発生した費用を報告することです。

コストプラス契約は、工事費が不明確な場合に利用されます。 これは負債のように思えるかもしれませんが、コスト プラス契約には、多くの場合、予算を下回るインセンティブが含まれており、支出の上限が設定されています。 これにより、競合が回避され、請負業者に公正な諸経費が支払われます。

時間と材料の契約

プロジェクトの範囲が完全に不明な場合、時間と材料の契約は適切な選択です。 この場合、請負業者は、必要に応じて人件費と資材に対して時給を請求します。 これにより不確実性が残るため、これらの契約は具体的で、ほとんどすべてに備える必要があります。 所有者は、建設プロジェクトが予定より早く完了した場合や予算内で完了した場合のインセンティブを含める必要があります。

時間と材料の契約は、綿密な監督が必要な小規模プロジェクトに適しています。 たとえば、すべてのコストを慎重に監視して分類し、文書化し、契約が確実に守られるようにする必要があります。 ご想像のとおり、これはプロジェクトが大きくなるほど難しくなります。 時間と材料の契約を選択する利点は、所有者が請負業者に過大な支払いをするのを防ぐことです。

単価契約

単位価格契約は、所有者が特定の製品を大量に購入したい場合に使用されます。 各製品はユニットであり、セット価格がかかります。 これらのアイテムは、多くの場合、割引価格で大量に請求することもできます.

単位価格契約は、所有者が必要な特定の製品の量を正確に知っている場合に有利です。 このタイプの契約を使用して一度にすべてのユニットを購入することも、材料価格の潜在的な将来のインフレから保護するための良い方法です. 一度にすべてのアイテムを購入することにより、所有者は通常、将来よりも支払う金額が少なくなり、将来の契約を作成することを心配する必要がなくなります.

設計施工契約

ほとんどの場合、プロジェクトの所有者は、建設入札プロセス中に完成した設計を受け取ります。 しかし、デザイン・ビルド契約では、従来の方法とは異なり、設計と建設が同時に行われ、1 つの契約で処理されます。

このタイプの建設契約により、設計者と建設チームの間のコミュニケーションが促進され、入札と建設プロセスがスピードアップします。

保証された最大価格 (GMP) 契約

保証された最大価格 (GMP) 契約は、プロジェクト オーナーが建設プロジェクトに対して支払わなければならない最大価格を定義します。 費用が上記の保証された最大価格を超える場合、ゼネコンはすべての追加費用を負担します。

そのため、この契約タイプでは、ゼネコンが可能な限り正確な建設見積もりを作成する必要があります。 危険に聞こえるかもしれませんが、そうである必要はありません。 ゼネコンは、ProjectManager などの建設見積もりソフトウェアを使用して簡単に見積もりを作成したり、専門の建設見積もり担当者を雇って現実的で収益性の高い見積もりを作成したりできます。

インセンティブ建設契約

インセンティブ建設契約の下で、プロジェクトの所有者と請負業者は、プロジェクトが時間通りに予算内で納入されたかどうかに応じて、請負業者に支払われる追加料金について合意します。

請負業者がスケジュールに間に合わなかったり、予算を超過した場合でも、追加の支払い料金を得ることなく、プロジェクトを完了して所有者の要件を満たす必要があります。

統合プロジェクトデリバリ契約

このタイプの契約は、主に大規模で複雑なプロジェクトに使用されます。 デザインビルド契約と同様に、設計と建設に単一の契約を使用しますが、リスクを共有し、コストに同意し、権利放棄を設定し、無駄のない原則に従う、所有者、建築業者、および設計者の間の複数当事者契約も含まれます。

この建設契約の主な目的は、当事者間でリスクと報酬を均等に分散させる詳細な枠組みを提供することです。 たとえば、IPD の建設契約では、プロジェクトが財務上の結果を達成した場合に、所有者、設計者、建設業者の間で分割される一括利益が含まれます。

建設契約のベスト プラクティス

計画している建設プロジェクトの種類に関係なく、これらのベスト プラクティスにより、契約が明確で詳細な取り決めになることが保証されます。

インセンティブを含める

建設プロジェクトを成功に導く最良の方法の 1 つは、インセンティブを作成することです。 インセンティブは、範囲が未定で、予算、時間、人件費が不明な場合に役立ちます。 インセンティブは、請負業者と所有者の両方が効率的に作業し、予定どおりに予算内でプロジェクトを完了することを奨励します。

期待を明確に概説する

経費の報告方法、コミュニケーションの維持方法、または建設プロジェクトのその他の側面の管理方法について期待を伝えるときは、明確にしてください。 契約の概要を説明し、請負業者が参照できる重要なポイントに分割します。

偶発事象の作成

最高の建設契約には緊急時対応計画があります。 多くの場合、建設プロジェクト中に予期しないことが起こります。 建設契約に不測の事態が発生した場合、所有者と建築業者の両方が、何か問題が発生した場合に何をすべきかのロードマップを持っています。

建設契約を書く際に避けるべきこと

建設契約で学び、避けるべき 3 つのよくある間違いを次に示します。

具体的でない

よくある間違いの 1 つは、特定するのではなく、一般化することです。 建設契約の要点は、所有者と建設業者の間の契約の正確な条件を詳述することであり、解釈の余地があってはなりません。 細かすぎる契約なんてありません。

これを念頭に置いて、建設契約は明確で不必要な詳細で曇ってはいけません。 含める必要があるすべてのものを予測することと、重要なポイントを薄める情報を編集することとの間のバランスを見つけてください。 当社の建設管理テンプレートは、建設プロジェクト ドキュメントの作成を開始するのに最適な場所です。

コミュニケーションを確立していない

建設契約書を作成するときは、請負業者がいつ、どのように連絡をとるべきかを正確に指定してください。 このコミュニケーションは、定期的なチェックインの形で行うことも、重大な変更があった場合にのみ行うこともできますが、意思決定を行う前に、双方がいつ何かを実行するかを知っておく必要があります。

コミュニケーション不足は、建設プロジェクトに悪影響を及ぼします。 非常に多くの可動部分があるため、誰もが互いの役割を理解する必要があります。 適切に作成された建設契約は、コミュニケーションのシステムを確立し、質問や最新情報をどこに向けるべきかを明確にします。

変更を管理する方法を詳しく説明しない

どのプロジェクトでも変更は避けられませんが、建設プロジェクトほど避けられないことはありません。 建設プロジェクトには無数の可動部品があり、多くの個人やさまざまな請負業者が関与します。 これは、調整がプロジェクトの自然な部分であることを意味します。

詳細な建設契約は、これらの変更が道路上の衝突である必要がないことを意味します。 どのように変更を行うか、誰が変更を行うか、プロセスがどのように見えるかを契約で正確に規定すると、すべてがスムーズに進みます。 一方、これらの詳細が明確でない場合、請負業者は、変更を行う方法、承認のために誰に行くべきか、どのような変更が行われたかを文書化する方法を知りません.

プロジェクトマネージャーと建設契約

ProjectManager は、外出先で建設プロジェクトを最初から最後まで管理する機能を提供します。 総合的なプロジェクト計画を作成し、ドキュメントを完成させ、現場や仕事を遂行できる場所からタスクを割り当てます。

インタラクティブなガント チャート

建設プロジェクトを最初から最後まで計画するためのオンライン ガント チャートがあります。 タスクに期間を追加すると、棒グラフが生成されます。 タスクが依存している場合は、タイムライン全体でマイルストーンを設定しながらリンクできます。

リソースとチームの管理

リソースの管理は複雑になる場合がありますが、当社のオンライン リソース管理ソフトウェアは、十分な情報に基づいた意思決定を行うために必要なリアルタイム データを提供します。 チーム、備品、設備を分類し、時給を追加します。 時間が記録されると、実際のコストが計画コストと自動的に比較されます。

タイムシート

チームが時間を記録すると、従業員がタスクを完了すると時間追跡機能が自動的に更新されるため、給与計算が簡単になります。 主要なプロジェクト KPI をスキャン可能なグラフやチャートで表示するリアルタイム ダッシュボードで、チームの進捗状況を追跡することもできます。

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