부동산 모델링이란 무엇입니까?

게시 됨: 2015-08-24

특성(위험, 수익 등)에 따라 논리적으로 함께 그룹화할 수 있는 증권 세트를 자산 클래스라고 합니다. 일반적으로 증권은 4가지 자산 클래스로 분류됩니다.

  • 주식(주식)
  • 고정 수입(채권, 사채 등)
  • 현금 등가물(화폐 시장 상품)
  • 대체투자(파생상품, 상품, 부동산 등)

부동산은 다음과 같은 독특한 특성 때문에 대체 투자 내에서 고유한 자산 범주입니다.

부동산은 무리한 투자다

부동산의 가장 작은 단위의 크기는 다른 자산 클래스에 비해 훨씬 큽니다. 예를 들어 10평방피트의 아파트나 토지를 사는 것이 실제로 불가능할 수 있습니다. 이는 사실이지만 부동산투자신탁(REITs)은 덩어리를 줄이는 데 도움이 되고 어느 정도 소액투자자의 참여를 가능하게 한다.

부동산 투자는 유동성이 없습니다.

다음과 같은 이유로 부동산 거래 수가 적습니다.

    • 트랜잭션의 큰 티켓 크기
    • 높은 세금(국가에 따라 다름)
    • 부동산을 위한 효율적인 시장의 부재(증권 거래소와 유사)
    • 건물 건설에 필요한 긴 기간(건물의 복잡성과 크기에 따라 몇 개월에서 몇 년까지 다양)
    • 지방 정부에 등록해야 하는 공식 판매 계약과 같은 법적 절차

    부동산 가격은 지역적 또는 때로는 지역적 요인으로 인해 크게 달라질 수 있습니다.

    주가는 전반적인 경제 시나리오, 산업별 및 비즈니스/기업별 이벤트의 영향을 받는 경향이 있지만 부동산 가격은 지역적 요인에 따라 달라질 수도 있습니다. 예를 들어, 다음 큰 쇼핑몰이나 사무실 단지 또는 부동산에 인접한 다음 지하철역의 위치는 위에서 언급한 다른 요소를 제외하고 가격에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.

    부동산은 피난처를 제공하고 임대/임대 소득을 창출할 수 있습니다.

    사소하지만 중요한 특징은 다른 투자가 누구에게나 쉼터가 될 수 있는 장소에 대한 소유권을 허용하지 않는다는 것입니다. 부동산은 일정 수준의 유동성을 유지하는 데 도움이 될 수 있는 상당한 임대/임대 수입을 창출할 수 있습니다. 부동산에서 발생하는 임대수익은 주식 배당수익이나 채권 이자수익에 견줄만하다.

    부동산은 여러 면에서 독특하지만 분산을 통해 위험을 줄이는 이점도 있습니다. 부동산을 평가할 때 이러한 특성을 평가 목적으로 고려해야 합니다. 현금 흐름에 대한 다양한 요인의 영향은 재무 모델에 적절하게 통합되어야 합니다. 부동산의 가격 역학을 더 잘 이해하려면 부동산 개발자가 프로젝트 내에서 더 작은 단위의 가격을 책정하는 방법을 이해하는 것이 유용할 것입니다. 다음의 일반적인 프로세스는 부동산 모델링을 위한 지침으로 사용할 수 있습니다.

    토지 면적 및 건축 면적

    건설 지역의 요구 사항에 따라 적절한 토지 필지가 위치해야 하며 해당 토지에 대한 건설 권리를 취득해야 합니다. 토지 요구 사항은 또한 다양한 편의 시설 및 기본 기반 시설 요구 사항에 대한 요구 사항을 고려해야 합니다. 토지는 장기 임대로 구입하거나 취득할 수 있습니다.

    Capex 일정 추정

    프로젝트는 일반적으로 여러 단계로 계획되며 각 단계의 건설 비용은 계획 및 가정된 인플레이션을 기반으로 추정됩니다. capex 요구 사항에 따라 자금은 사용 가능한 현금, 자본 또는 부채와 같은 다양한 수단을 통해 충족될 계획입니다.

    건설 중이자 회계

    건설 단계에서 현금 유입은 최소화되고 현금 유출은 높습니다. 자금이 부채를 통해 조달되는 경우 부채에 대한 이자도 증가해야 하며 프로젝트 비용의 일부로 간주해야 합니다.

    운영 비용 추정

    자본 지출 외에도 최소한 초기 몇 년 동안에는 특정 운영 비용이 발생합니다. 이것들은 또한 현금 흐름 예측에 포함됩니다. 부동산이 구매자 또는 세입자에 의해 점유될 때 유지 관리를 위한 운영 비용은 때때로 이윤이 붙은 개발자에 의해 전가될 수 있습니다.

    수익 추정

    다양한 수요 및 공급 요인에 대한 평가를 바탕으로 판매 가격과 판매량을 예측합니다. 상업용 부동산의 경우 일반적으로 판매 수익 대신 임대 수익을 추정합니다. 부동산이 구매자 또는 세입자에 의해 점유될 때 유지 관리를 위한 운영 비용은 때때로 이윤이 붙은 개발자에 의해 전가될 수 있습니다. 이것은 또한 수익에 합산됩니다.

    현금흐름분석

    위의 모든 추정치를 기반으로 예상 순 현금 흐름이 도출되고 프로젝트 IRR(전체 프로젝트의 재무 건전성 지표) 및 자기자본 IRR(주식 투자자가 실현할 수 있는 수익 지표)을 계산하는 데 사용됩니다.

    시나리오 분석/민감도 분석

    이것은 모든 입력(가정)과 다양한 위험(IRR과 같은 출력의 변동)에 대한 최종 평가 단계입니다. 이 단계에서 프로젝트의 비용 및 판매 가격과 같은 주요 입력은 프로젝트 실행 가능성의 관점에서 평가됩니다.

    이 과정에 대한 인식은 투자자들이 부동산 투자에 대한 적절한 가격을 분석하고 추정하는 데 도움이 될 수 있습니다. 구매자, 판매자, 중개인이나 투자 은행가와 같은 중개자가 동일한 평가 프로세스를 따를 수 있습니다. 부동산 평가 과정에 소요되는 시간과 자원의 양은 다음에 따라 달라집니다.

    • 제안된 투자 규모
    • 수요/공급 역학에 따라 사용 가능한 시간
    • 규제 요구 사항
    • 투자자의 커뮤니케이션 요구사항(지분/부채)

    빠른 요약
    부동산 평가의 경우 부동산에 특정한 모든 중요한 요소를 평가하는 것이 중요하지만 평가에 소요되는 시간과 자원의 양을 결정하는 것도 중요합니다.
    행복한 부동산 모델링과 투자!