Rodzaje kontraktów budowlanych: plusy, minusy i najlepsze praktyki

Co to jest umowa o roboty budowlane?

Mówiąc najprościej, kontrakty budowlane to prawnie wiążące umowy, które wyjaśniają prace, które ma wykonać generalny wykonawca, oraz płatność, jaką uiści właściciel projektu. Odgrywają bardzo ważną rolę w zarządzaniu budową.

Jednak projekty budowlane różnią się znacznie pod względem złożoności i wielkości, więc nie ma jednego uniwersalnego podejścia, jeśli chodzi o kontrakty budowlane. Dlatego z biegiem czasu opracowano kilka rodzajów umów budowlanych, takich jak umowy ryczałtowe, umowy koszt-plus, czas i materiały (TM) oraz umowy z ceną jednostkową.

Niezależnie od tego, jakiego typu używasz, ProjectManager to oprogramowanie do zarządzania projektami, które może pomóc w zarządzaniu umowami budowlanymi. Nasze narzędzia do nieograniczonego przechowywania plików i współpracy w czasie rzeczywistym są idealne do śledzenia dokumentacji projektu budowlanego i pozostawania w kontakcie z podwykonawcami, dostawcami i dostawcami. Rozpocznij za darmo.

Dlaczego umowa o roboty budowlane jest konieczna?

Kontrakty budowlane chronią obie strony umowy. Dokumenty te szczegółowo opisują, jaka praca zostanie wykonana, kiedy zostanie zakończona i ile będzie kosztować. Określają również metody komunikacji i sposób rozwiązywania sporów, jeśli się pojawią.

Zawierając informacje o komunikacji i zmianach, kontrakty budowlane usprawniają proces podejmowania decyzji. Najlepiej byłoby, gdyby przewidziano ryzyko projektowe, a umowa określa, jak najlepiej postępować. Kontrakt budowlany jest przede wszystkim umową, ale służy też jako swoista mapa drogowa.

Kto jest zaangażowany w kontrakty budowlane?

Kontrakty budowlane dotyczą dwóch stron; właścicieli i wykonawców. Właściciele potrzebują zlecenia na zewnątrz, a wykonawca je wykonuje. Obie strony współpracują ze sobą, aby sporządzić umowę i uzgodnić warunki realizacji i płatności.

Właściciele zatrudniają budowniczych, gdy muszą wykonać specjalistyczną pracę, której nie są w stanie wykonać samodzielnie. Mogą również zatrudnić budowniczych, gdy skala projektu jest zbyt duża dla nich samych. W szczególności projekty budowlane często wymagają od właścicieli zatrudniania kilku różnych wykonawców. W tym przypadku dokładne kontrakty budowlane mają kluczowe znaczenie dla skutecznego zarządzania projektem.

Rodzaje kontraktów budowlanych

Ponieważ projekty budowlane przybierają wiele form, różne projekty wymagają umów o różnych cechach. Wszystkie rodzaje kontraktów budowlanych określają harmonogram, budżet, wymagania jakościowe i inne aspekty, które należy określić w każdym projekcie budowlanym. Dwie główne różnice między tymi typami kontraktów budowlanych to sposób, w jaki zostanie dokonana wypłata oraz ryzyko i korzyści, które są przyjmowane przez każdą ze stron.

Przed utworzeniem umowy budowlanej ważne jest, aby znać rodzaj umowy, który najlepiej odpowiada Twoim potrzebom.

Umowa ryczałtowa

Umowa ryczałtowa (nazywana również umową o stałej cenie) określa łączną cenę za całe zlecenie. Cena ta obejmuje cały czas i materiały bez względu na zmiany lub problemy. Ten rodzaj umowy chroni właścicieli przed nieprzewidzianymi zmianami i niepowodzeniami.

Umowy ryczałtowe mogą wydawać się, że faworyzują właściciela, a nie wykonawcę, ale istnieją sposoby na zrównoważenie wagi. Wielu wykonawców pobiera dodatkowy procent za podpisanie umów ryczałtowych, ponieważ będą podejmować większe ryzyko. Ponadto właściciele często wprowadzają programy motywacyjne, aby nagradzać pracę za wcześnie ukończone.

Umowa koszt plus

Umowy koszt plus składają się z dwóch części: z góry ustalonej opłaty i skumulowanych kosztów. Opłata ta jest uzgodnioną ceną, jaką właściciele zapłacą wykonawcom. Może to być kwota w dolarach, procent całkowitego kosztu projektu lub inna forma płatności. Cechą charakterystyczną umowy koszt plus jest to, że raportuje wydatki w momencie ich wystąpienia, a nie odejmowanie kosztów od ustalonego budżetu.

Umowa koszt plus jest stosowana, gdy wydatki na projekt budowlany są niepewne. Choć może się to wydawać obciążeniem, umowy koszt plus często zawierają zachęty do ograniczenia budżetu i ustalenia limitów wydatków. Pozwala to uniknąć konfliktów i zapewnia wykonawcom godziwe wynagrodzenie.

Umowa dotycząca czasu i materiałów

Kontrakty czasowe i materiałowe to dobry wybór, gdy zakres projektu jest zupełnie nieznany. W takim przypadku wykonawcy pobierają stawkę godzinową za robociznę i materiały w razie potrzeby. Ponieważ to pozostawia niepewność, te umowy muszą być konkretne i przygotowywać prawie wszystko. Właściciel powinien uwzględnić zachęty do projektów budowlanych zakończonych przed terminem i/lub w ramach budżetu.

Umowa na czas i materiały to dobry wybór w przypadku małych projektów, które wymagają ścisłego nadzoru. Na przykład wszystkie koszty muszą być dokładnie monitorowane i klasyfikowane w celu ich udokumentowania i zapewnienia przestrzegania umów. Jak możesz sobie wyobrazić, im większy projekt staje się tym trudniejszy. Zaletą wyboru umowy czasowo-materiałowej jest to, że chroni właścicieli przed przepłacaniem wykonawców.

Umowa cen jednostkowych

Umowa cen jednostkowych jest stosowana, gdy właściciel chce kupić dużą ilość określonego produktu. Każdy produkt jest jednostką i kosztuje ustaloną cenę. Pozycje te mogą być również często ładowane w ilościach hurtowych po obniżonej cenie.

Kontrakty z cenami jednostkowymi są korzystne, gdy właściciel dokładnie wie, ile konkretnego produktu potrzebuje. Korzystanie z tego typu umowy i kupowanie wszystkich jednostek za jednym razem jest również dobrym sposobem na zabezpieczenie się przed potencjalną przyszłą inflacją cen materiałów. Kupując wszystkie przedmioty za jednym razem, właściciele na ogół płacą mniej niż w przyszłości i nie muszą się martwić sporządzaniem przyszłych umów.

Umowa Projekt-Budowa

W większości przypadków właściciele projektów otrzymują gotowe projekty w trakcie procesu przetargowego na budowę. Jednak w przypadku umowy typu „projektuj-buduj” projektowanie i budowa odbywają się jednocześnie i są obsługiwane w ramach tylko jednej umowy, w przeciwieństwie do tradycyjnych metod.

Ten rodzaj kontraktu budowlanego pozwala na lepszą komunikację pomiędzy projektantem a ekipą budowlaną oraz przyspiesza proces przetargowy i budowlany.

Umowa gwarantowanej ceny maksymalnej (GMP)

Umowa gwarantowanej ceny maksymalnej (GMP) określa maksymalną cenę, jaką właściciel projektu będzie musiał zapłacić za projekt budowlany. W przypadku, gdy koszty przekroczą gwarantowaną cenę maksymalną, generalny wykonawca pokryje wszystkie dodatkowe wydatki.

Z tego powodu ten rodzaj kontraktu wymaga od generalnych wykonawców jak najdokładniejszego oszacowania budowy. Może to zabrzmieć ryzykownie, ale nie musi tak być. Generalni wykonawcy mogą łatwo tworzyć szacunki za pomocą oprogramowania do szacowania kosztów budowy, takiego jak ProjectManager, lub zatrudnić wyspecjalizowanego estymatora budowlanego, aby tworzyć realistyczne i opłacalne szacunki.

Motywacyjne umowy budowlane

W ramach motywacyjnej umowy budowlanej właściciel projektu i wykonawca uzgadniają dodatkową opłatę, która jest przekazywana wykonawcy w zależności od tego, czy projekt zostanie dostarczony na czas i zgodnie z budżetem.

Jeśli wykonawca nie dotrzyma harmonogramu lub przekroczy budżet, nadal musi ukończyć projekt i spełnić wymagania właściciela, nawet bez dodatkowej opłaty.

Umowa Zintegrowanej Dostawy Projektu

Ten rodzaj umowy jest najczęściej stosowany przy dużych, złożonych projektach. Podobnie jak umowa „zaprojektuj-buduj”, wykorzystuje jedną umowę na projektowanie i budowę, ale obejmuje również wielostronną umowę między właścicielem, budowniczym i projektantem, w ramach której dzielą oni ryzyko, uzgadniają koszty, ustalają zwolnienia i przestrzegają zasad Lean.

Głównym celem tej umowy budowlanej jest zapewnienie szczegółowych ram, które równomiernie rozkładają ryzyko i zyski między stronami. Na przykład kontrakt budowlany IPD obejmuje ryczałtowy zysk, który jest dzielony między właściciela, projektanta i budowniczego, jeśli projekt osiągnie wyniki finansowe.

Najlepsze praktyki dotyczące umów budowlanych

Bez względu na rodzaj projektu budowlanego, który planujesz, te najlepsze praktyki zapewnią, że umowa będzie jasna i szczegółowa:

Uwzględnij zachęty

Jednym z najlepszych sposobów na sukces projektu budowlanego jest tworzenie zachęt. Zachęty są przydatne, gdy zakres jest nieokreślony, a budżet, czas i koszty pracy są w powietrzu. Zachęty zachęcają zarówno wykonawców, jak i właścicieli do efektywnej pracy i realizacji projektu na czas i w ramach budżetu.

Wyraźnie nakreśl oczekiwania

Jasno wyrażaj oczekiwania dotyczące sposobu raportowania wydatków, sposobu utrzymania komunikacji lub sposobu zarządzania każdym innym aspektem projektu budowlanego. Nakreśl umowę i podziel ją na kluczowe punkty, do których wykonawca może się odwołać.

Twórz nieprzewidziane zdarzenia

Najlepsze kontrakty budowlane mają plany awaryjne. Najczęściej podczas projektu budowlanego wydarzy się coś nieoczekiwanego. Kiedy kontrakty budowlane mają nieprzewidziane okoliczności, zarówno właściciel, jak i budowniczy mają mapę drogową, co zrobić, gdy coś pójdzie nie tak.

Czego unikać podczas pisania umów budowlanych

Oto trzy typowe błędy, z których należy się uczyć i których należy unikać w umowach budowlanych.

Nie jest specyficzny

Jednym z powszechnych błędów jest uogólnianie, a nie precyzowanie. Celem umowy budowlanej jest szczegółowe określenie warunków umowy między właścicielem a wykonawcą i nie powinno być miejsca na interpretację. Nie ma czegoś takiego jak zbyt szczegółowa umowa.

Mając to na uwadze, kontrakty budowlane powinny pozostać jasne i pozbawione zbędnych szczegółów. Znajdź równowagę między przewidywaniem wszystkiego, co powinno być uwzględnione, a redagowaniem informacji, które osłabiają kluczowe punkty. Nasze szablony zarządzania budową są doskonałym miejscem do rozpoczęcia tworzenia dokumentacji projektu budowlanego.

Brak nawiązania komunikacji

Pisząc umowę o usługę budowlaną, dokładnie określ, w jaki sposób i kiedy wykonawca powinien się komunikować. Ta komunikacja może mieć formę regularnych check-inów lub tylko w przypadku istotnych zmian, ale obie strony muszą wiedzieć, kiedy coś ze sobą uruchomić przed podjęciem decyzji.

Brak komunikacji szkodzi projektom budowlanym. Ponieważ jest tak wiele ruchomych części, każdy musi zrozumieć swoją rolę w stosunku do siebie. Dobrze napisana umowa budowlana tworzy system komunikacji i jasno wskazuje, gdzie kierować pytania i aktualizacje.

Brak szczegółów, jak zarządzać zmianami

Zmiany są nieuniknione w każdym projekcie, ale nigdy bardziej niż w projektach budowlanych. Projekty budowlane mają niezliczoną ilość ruchomych części, angażują wiele osób i wielu różnych wykonawców. Oznacza to, że korekty są naturalną częścią projektu.

Szczegółowa umowa na budowę oznacza, że ​​te zmiany nie muszą być wybojami na drodze. Kiedy umowy dokładnie określają, w jaki sposób należy dokonać zmian, kto je wprowadza i jak wygląda proces, wszystko przebiega sprawnie. Z drugiej strony, gdy te szczegóły nie są jasne, kontrahenci nie będą wiedzieć, jak wprowadzić zmiany, do kogo zwrócić się o zatwierdzenie i jak udokumentować wprowadzone zmiany.

ProjectManager i kontrakty budowlane

ProjectManager daje Ci możliwość zarządzania projektami budowlanymi od początku do końca, w podróży. Twórz kompleksowy plan projektu, kompletuj dokumenty i przydzielaj zadania z miejsca pracy lub z dowolnego innego miejsca, w którym wykonujesz pracę.

Interaktywne wykresy Gantta

Mamy wykres Gantta online, dzięki któremu możesz zaplanować swój projekt budowlany od początku do końca. Dodaj czasy trwania do swoich zadań, a zostanie wygenerowany wykres słupkowy. Jeśli jakiekolwiek zadania są zależne, można je połączyć, a kamienie milowe można ustawić na osi czasu.

Zarządzanie zasobami i zespołem

Zarządzanie zasobami może być skomplikowane, ale nasze oprogramowanie do zarządzania zasobami online udostępnia w czasie rzeczywistym dane potrzebne do podejmowania świadomych decyzji. Kategoryzuj swoje zespoły, materiały i sprzęt oraz dodawaj stawki godzinowe. Po zarejestrowaniu godzin rzeczywisty koszt jest automatycznie porównywany z planowanym.

Karty czasu pracy

Gdy Twoje zespoły rejestrują swoje godziny, nasza funkcja śledzenia czasu automatycznie aktualizuje się, gdy pracownicy kończą swoje zadania, dzięki czemu rozliczanie płac jest dziecinnie proste. Możesz także śledzić postępy swojego zespołu na pulpicie nawigacyjnym w czasie rzeczywistym, który wyświetla kluczowe wskaźniki KPI projektu w postaci wykresów i wykresów, które można zeskanować.

ProjectManager to oprogramowanie do zarządzania projektami budowlanymi, które zawiera narzędzia potrzebne do zarządzania projektem budowlanym. Nasze rozbudowane funkcje sprawiają, że planowanie, planowanie i raportowanie aż do ostatniego zadania jest bardziej wydajne i efektywne. Ponadto dane, które otrzymujesz, są dokładniejsze, ponieważ są aktualizowane podczas pracy Twojego zespołu. Wypróbuj ProjectManager za darmo dzięki tej 30-dniowej ofercie próbnej.