Co to jest modelowanie nieruchomości?

Zestaw papierów wartościowych, które można logicznie pogrupować w oparciu o ich cechy (ryzyko, zwrot itp.) jest znany jako klasa aktywów. Zazwyczaj papiery wartościowe są podzielone na 4 klasy aktywów:

• Akcje (akcje)
• Dochód stały (obligacje, skrypty dłużne itp.)
• Ekwiwalenty środków pieniężnych (instrumenty rynku pieniężnego)
• Inwestycje alternatywne (instrumenty pochodne, towary, nieruchomości itp.)

Nieruchomości to wyjątkowa kategoria aktywów w inwestycjach alternatywnych ze względu na swoje szczególne cechy:

Nieruchomość to inwestycja ryczałtowa

Wielkość najmniejszej nieruchomości jest znacznie większa w porównaniu z innymi klasami aktywów, np. zakup 10 stóp kwadratowych mieszkania lub działki może być praktycznie niemożliwy. Choć to prawda, Real Estate Investment Trusts (REITs) pomagają w zmniejszeniu nierówności i umożliwiają do pewnego stopnia udział drobnych inwestorów.

Inwestycje w nieruchomości są niepłynne.

Liczba transakcji na rynku nieruchomości jest niska, ponieważ:

• duże rozmiary biletów transakcji
• wysokie kwoty podatków (w zależności od kraju)
• brak sprawnych rynków nieruchomości (podobnie jak na giełdach)
• długie okresy wymagane do budowy budynków (od kilku miesięcy do kilku lat w zależności od złożoności i wielkości budynków)
• procedury prawne, takie jak formalne umowy sprzedaży, które należy zarejestrować w samorządzie

Ceny nieruchomości mogą się znacznie różnić ze względu na czynniki lokalne lub czasami ponadlokalne.

Podczas gdy na ceny akcji zwykle wpływa ogólny scenariusz gospodarczy, wydarzenia związane z branżą i biznesem/firmą, ceny nieruchomości mogą również zależeć od czynników hiperlokalnych. Np. lokalizacja kolejnego dużego centrum handlowego lub kompleksu biurowego lub najbliższej stacji metra w pobliżu nieruchomości może znacząco wpływać na ceny, poza innymi czynnikami wymienionymi powyżej.

Nieruchomości mogą zapewnić schronienie i generować dochody z najmu/dzierżawy.

Błaha, ale ważna cecha, że ​​żadna z innych inwestycji nie dopuszcza prawa własności miejsca, w którym każdy może się schronić. Nieruchomości mogą generować znaczne dochody z najmu/dzierżawy, co może pomóc w utrzymaniu określonego poziomu płynności. Dochody z wynajmu nieruchomości są porównywalne z dochodami z dywidendy z kapitału własnego lub dochodami z odsetek od obligacji.

Nieruchomości są specyficzne pod wieloma względami, ale prawdopodobnie przyniesie to również korzyści wynikające z ograniczenia ryzyka poprzez dywersyfikację. Jeśli chodzi o wycenę nieruchomości, te cechy musiałyby być brane pod uwagę na potrzeby wyceny. Wpływ różnych czynników na przepływy pieniężne należy odpowiednio uwzględnić w modelu finansowym. Aby lepiej docenić dynamikę cen nieruchomości, przydatne byłoby zrozumienie, w jaki sposób deweloper podchodziłby do wyceny mniejszych jednostek w ramach projektu. Poniższy ogólny proces może służyć jako wskazówka do modelowania nieruchomości.

Powierzchnia działki i powierzchnia zabudowy

W oparciu o wymagania terenu budowy należałoby zlokalizować odpowiednią działkę i uzyskać prawa do zabudowy na tej działce. Wymagania dotyczące gruntów musiałyby również uwzględniać wymagania dotyczące różnych udogodnień i podstawowych potrzeb infrastrukturalnych. Grunty mogą być kupowane lub nabywane na zasadzie długoterminowej dzierżawy.

Szacowanie harmonogramu Capex

Projekt jest zazwyczaj planowany w różnych fazach, a koszt budowy dla każdej z faz jest szacowany na podstawie planu i zakładanej inflacji. W oparciu o wymogi inwestycyjne, środki byłyby planowane do pozyskania za pomocą różnych środków, takich jak dostępna gotówka, kapitał własny lub dług.

Rozliczanie odsetek w trakcie budowy

Na etapie budowy wpływy pieniężne są minimalne, a wypływy pieniężne wysokie. Jeżeli fundusze są pozyskiwane poprzez dług, odsetki od długu również musiałyby zostać podniesione i uznane za część kosztów projektu.

Szacowanie kosztów operacyjnych

Oprócz nakładów inwestycyjnych byłyby też pewne wydatki operacyjne, przynajmniej w pierwszych kilku latach. Są one również uwzględnione w prognozach przepływów pieniężnych. Gdy nieruchomość jest zajęta przez nabywców lub najemców, koszty operacyjne związane z utrzymaniem mogą zostać przeniesione przez dewelopera, czasami z dopłatą.

Szacowanie przychodów

Na podstawie oceny różnych czynników popytu i podaży prognozowane są ceny sprzedaży i wielkość sprzedaży. W przypadku nieruchomości komercyjnych szacowane są zazwyczaj przychody z najmu zamiast przychodów ze sprzedaży. Gdy nieruchomość jest zajęta przez nabywców lub najemców, koszty operacyjne związane z utrzymaniem mogą zostać przeniesione przez dewelopera, czasami z dopłatą. To również składa się na przychody.

Analiza przepływów pieniężnych

Na podstawie wszystkich powyższych szacunków, prognozowane przepływy pieniężne netto są wyliczane i wykorzystywane do obliczania IRR projektu (wskaźnik kondycji finansowej całego projektu) i IRR kapitału (wskaźnik zwrotów możliwych do zrealizowania przez inwestorów kapitałowych).

Analiza scenariuszy/Analiza wrażliwości

Jest to etap końcowej oceny wszystkich danych wejściowych (założeń) i różnych ryzyk (zmienności wyników, takich jak IRR). Na tym etapie kluczowe dane wejściowe, takie jak koszty i ceny sprzedaży dla projektu, są oceniane z punktu widzenia opłacalności projektu.

Świadomość tego procesu może pomóc inwestorom w analizie i oszacowaniu właściwej ceny dla każdej inwestycji w nieruchomości. Ten sam proces wyceny mogą przeprowadzić zarówno kupujący, sprzedający, jak i pośrednicy, tacy jak brokerzy, a nawet bankierzy inwestycyjni. Ilość czasu i środków poświęconych na proces wyceny nieruchomości zależałaby od:

• Wielkość proponowanej inwestycji
• Dostępny czas w zależności od dynamiki popytu/podaży
• Wymogi regulacyjne
• Wymogi komunikacyjne inwestorów (kapitał własny/dług)

Szybkie podsumowanie
W przypadku wyceny nieruchomości bardzo ważne jest oszacowanie wszystkich ważnych czynników, które są specyficzne dla nieruchomości, ale ważne jest również, aby zdecydować o ilości czasu i zasobów, które należy poświęcić na wycenę.
Szczęśliwego modelowania i inwestowania w nieruchomości!