Co wziąć pod uwagę przy zakupie nieruchomości inwestycyjnej

Nieruchomość inwestycyjna to świetny sposób na zbudowanie bogactwa i zabezpieczenie przyszłości. W rzeczywistości większość inwestorów często decyduje się na inwestowanie w nieruchomości, kiedy uderzają po raz pierwszy.

Ale dlaczego warto kupić nieruchomość inwestycyjną?

Nieruchomości to jedna z najłatwiejszych i obarczonych niskim ryzykiem inwestycji. Ma duży popyt, świetny zwrot z inwestycji i pozwala powiększać bogactwo na własnych warunkach. Każdy potrzebuje miejsca do życia – więc w zasadzie zapiszesz się na dożywotnie korzyści pieniężne i podatkowe!

Ale tak ekscytujące, jak brzmią korzyści z zakupu nieruchomości inwestycyjnej, jest to również ogromne zobowiązanie. Być może będziesz musiał poświęcić sporo czasu, wysiłku i gotówki, co może się bardzo opłacić na dłuższą metę – jeśli zrobisz to dobrze.

Oto lista rzeczy, które należy wziąć pod uwagę przy zakupie nieruchomości inwestycyjnej:

Twoje finanse

Twoje finanse odgrywają kluczową rolę w podejmowaniu decyzji o zakupie nieruchomości inwestycyjnej.

Doświadczeni nabywcy nieruchomości inwestycyjnych powiedzą Ci, że przekroczenie budżetu inwestycyjnego to jedna z ostatnich rzeczy, które powinieneś robić. Musiałbyś poświęcić wystarczająco dużo czasu i energii na utrzymanie nieruchomości inwestycyjnej. Nie chcesz mieszać problemów finansowych.

Przeanalizuj, ile możesz odłożyć bez uszczerbku na wydatkach i stylu życia.

Koszty inwestycji

Zakup nieruchomości wiąże się z własnym udziałem w kosztach, które obejmują cenę zakupu.

Przeprowadź małe rozeznanie w cenach domów, które spełniają Twoje potrzeby.

Po ustaleniu budżetu zaoszczędź kilka dodatkowych tysięcy, aby mieć pewność, że pokryjesz wszystkie koszty związane z nieruchomością inwestycyjną. Obejmują one kaucję domową, opłatę skarbową i podatki od nieruchomości, opłaty prawne, zatwierdzenie FIRB i opłaty agenta – z których wszystkie mogą wynosić około 7 do 11% ceny zakupu!

Możesz obniżyć koszty, rezygnując z wynajmu agenta nieruchomości i inspektora nieruchomości. Ale oznacza to również, że będziesz musiał ciężej pracować, aby znaleźć najlepszą nieruchomość i upewnić się, że nie kupujesz domu pełnego problemów.

Strategia finansowania

Następnym krokiem, o którym musisz pomyśleć, jest sposób finansowania nieruchomości inwestycyjnej. Czy zapłaciłbyś z góry gotówką, zaciągnął pożyczkę lub zbadał opcję finansowania o niskim ryzyku?

Jeśli rozważasz zaciągnięcie pożyczki samodzielnie, pamiętaj o pokryciu swoich baz. Miej trochę gotówki w nagłych wypadkach, aby nawet jeśli nie masz regularnych przepływów pieniężnych z wynajmowanej nieruchomości, możesz spłacać raty na czas. Zbadaj ogólne stopy procentowe i rozważ swoją zdolność kredytową przed wejściem na całość.

Twój wymarzony dom nie musi być poza zasięgiem tylko dlatego, że zarabiasz niski miesięczny dochód. Nie musisz też sam dźwigać całego ciężaru finansowego! Istnieje wiele mniej ryzykownych sposobów inwestowania w nieruchomości przy mniejszych nakładach finansowych, takich jak:

• Wykorzystanie kapitału własnego obecnego domu do inwestycji w nieruchomości
• Dostęp do pożyczki poręczyciela
• Złożenie wspólnego wniosku o inwestycję w nieruchomości

Inwestowanie za pośrednictwem Real Estate Investment Group lub Trust

Rynek docelowy

Następną rzeczą, którą musisz wymyślić, jest: jakiego rodzaju najemców chcesz zaspokoić? Szukasz mieszkania dla rodziny, studenta lub pary? Czy byłoby to na zasadzie współlokatora, czy koncepcji jednostki jednorodzinnej? Wielkość, rodzaj i lokalizacja nieruchomości w dużej mierze zależą od tych czynników.

Najemcy ze zwierzętami często szukają dużych, przestronnych nieruchomości. Mogą nawet być skłonni zapłacić więcej ze względu na ogólną politykę „Zakazu zwierząt” w innych wypożyczalniach! Rozważ zakup dużej nieruchomości na wynajem wyłącznie w tym celu i przekształcenie jej w punkt sprzedaży.

Rynek nieruchomości

Dokonując inwestycji, ostatnią rzeczą, jakiej chcesz, jest postawienie stopy na niepewnych wodach. Zadaj sobie pytanie: „Czy powinienem teraz kupić nieruchomość inwestycyjną?”

Zanim kupisz nieruchomość inwestycyjną, dokładnie przestudiuj rynek nieruchomości. Czy istnieje przejściowa zapaść, w której ceny nieruchomości spadły? Niskie ceny mogą oznaczać niski popyt – ale jeśli nie, to może być Twój szczęśliwy dzień. Im tańsza transakcja, tym większy zysk!

Weź pod uwagę stan ekonomiczny kraju i wszelkie dominujące kwestie krajowe. Czy ludzie prześcigają się w kupowaniu nieruchomości? Może to spowodować nagły boom mieszkaniowy. Nie czekaj zbyt długo z zakupem nieruchomości na wynajem! Być może będziesz musiał rozliczyć się z zawyżoną ceną nieruchomości, która może absolutnie nic nie zrobić dla twojego portfela.

Własność

Właściwa nieruchomość powinna uwzględniać szereg istotnych elementów dla rynku docelowego – a najlepiej przekształcić podstawowe cechy w zalety.

Lokalizacja

Jedną z pierwszych rzeczy, na które zwrócą uwagę Twoi najemcy, jest lokalizacja nieruchomości. Najemcy chcą nieruchomości, która idealnie wpasuje się w ich codzienną rutynę.

Nieruchomość zlokalizowana w pobliżu dzielnic handlowych z łatwym dostępem do transportu publicznego będzie bardziej poszukiwana niż nieruchomość położona na wiejskim, odizolowanym obszarze.

Jednak lokalizacja nieruchomości może również stać się punktem sprzedaży. Czy trwają prace nad wprowadzeniem większej liczby sklepów i restauracji? Czy to jest bezpieczne? Czy planowane są projekty infrastrukturalne, które przyniosą więcej miejsc pracy? Lokalizacja może być ostatecznym przełomem dla Twojej nieruchomości, więc wybieraj mądrze!

Rodzaj nieruchomości

Odwieczne pytanie: dom czy mieszkanie?

Przy tak wielu opcjach nieruchomości na rynku łatwo się pogubić i stracić z oczu ważne szczegóły. Przedkładaj praktyczność i wygodę nad wyrafinowanie i luksus. Zastanawiając się, jaki rodzaj nieruchomości kupić, zadaj sobie 2 pytania:

• Czy możesz sobie na to pozwolić?
• Jak opłacalna będzie to jako inwestycja?

Postaw się na miejscu najemcy, aby wyobrazić sobie życie w nieruchomości od jego końca. Pomoże Ci to podjąć praktyczną decyzję opartą na zysku, a nie emocjach.

Dom z ogródkiem może spodobać się wielodzietnej rodzinie z dziećmi, ponieważ ma dużo więcej miejsca, z kolei mieszkanie studentom lub profesjonalistom, którzy spędzają mniej czasu w domu i szukają wygody w małych przestrzeniach.

Rodzaj wybranej nieruchomości może również wpłynąć na Twój portfel. Według Westpac domy mogą być generalnie droższe w zakupie i utrzymaniu, ale mogą być również wynajmowane za wysokie stawki. Z drugiej strony jednostki mogą być tańsze w zakupie i utrzymaniu, ale mogą również wiązać się z opłatami warstwowymi.

Cechy właściwości

Twój dochód z wynajmu będzie również zależał od liczby sypialni, całkowitej wielkości, projektu i liczby kondygnacji w Twojej nieruchomości. Wyższe liczby mogą wiązać się z wyższymi czynszami – ale możesz też stracić sporą część populacji, której nie stać na taki poziom.

Sprawdź, czy nieruchomość ma podstawowe i pożądane funkcje. Czy w pokojach są szafki? Czy wszystkie krany i klamki działają bez zarzutu? Czy jest tam jacuzzi lub oszałamiający element wystroju, dzięki któremu możesz podnieść stawkę czynszu? Upewnij się, że przebiegłeś przez dom, zanim podpiszesz się na przerywanej linii.

Weź pod uwagę wiek nieruchomości. Zupełnie nowy dom może sprzedawać się znacznie szybciej na rynku, podczas gdy stary dom może zająć trochę czasu. Ponadto może zawierać kilka ukrytych pęknięć i usterek, które mogą wykrwawić cię do sucha, jeśli wymaga ciągłej konserwacji.

Wymagania dotyczące wynajmu

Jeśli wydajesz oszczędności swojego życia na inwestycję, będziesz chciał mieć pewność, że będzie się dobrze opłacać – regularnie.

Utrzymanie wynajmowanej nieruchomości jest jak dbanie o roślinę. Musisz poświęcić czas i wysiłek oraz upewnić się, że zasiałeś ziarno we właściwym miejscu, aby uzyskać maksymalne wyniki.

Popyt na wynajem

Lokalizacja inwestycji w nieruchomości na wynajem odgrywa dość dużą rolę, jeśli chodzi o popyt na wynajem. Szybkie spojrzenie na rynek nieruchomości powie ci, że znalezienie miejsca w mieście może być mądrym wyborem, ponieważ mieszkają tam miliony ludzi, a nieruchomości są zawsze poszukiwane. Wada? Większość nieruchomości miejskich może być droższa niż wiejskich.

Ale to nie znaczy, że obszary wiejskie nie są doskonałymi miejscami do inwestowania. Być może uda Ci się znaleźć świetne miejsce w relatywnie niskiej cenie – i cieszyć się wyższymi zyskami z wynajmu i wyższą wartością nieruchomości!

Wydajność wynajmu

Twój zysk z wynajmu to zasadniczo zysk, jaki osiągasz z dochodu z wynajmu. Najlepszym sposobem na zapewnienie wysokiego zysku z wynajmu jest znalezienie nieruchomości, którą można wynająć za wysokie stawki czynszu, przy jednoczesnej minimalizacji wydatków.

Jeśli masz już kilka miejsc na krótkiej liście, weź pod uwagę historię wyników innych nieruchomości do wynajęcia w okolicy, takich jak wskaźniki pustostanów, stawki czynszu, potencjalna stopa wzrostu i typy nieruchomości, na które jest popyt. To da ci wyobrażenie o potencjale zysku w twojej nieruchomości i pomoże ci zdecydować, jakiego rodzaju strategię inwestycyjną zamierzasz zastosować.

Wzrost kapitału

Zainwestuj swoje pieniądze w inwestycję, która z biegiem lat będzie zyskiwać na wartości – i zapewni Ci wyższą wypłatę niż kwota, którą pierwotnie na nią przeznaczyłeś!

Artykuł autorstwa Real Estate Investar sugeruje sprawdzenie wskaźników trendu wzrostowego dla nieruchomości, na którą patrzysz, na przykład. Jest prawdopodobne, że Twoja nieruchomość może wykazywać duży wzrost kapitału, jeśli:

• Średnia cena sprzedaży nieruchomości w okolicy wzrosła w ciągu ostatnich kilku lat
• Nieruchomości zazwyczaj spędzają na rynku tylko kilka dni
• Nieruchomość położona jest na przedmieściach, blisko centrum miasta. Badania pokazują, że te przedmieścia jako pierwsze korzystają z efektu falowego wzrostu cen, gdy rynek rozpoczyna nową fazę wzrostu kapitału.
• Nieruchomość znajduje się na dobrze zaludnionych przedmieściach, które mają ograniczone możliwości mieszkaniowe
• Na przedmieściach planowane są przyszłe inwestycje i udogodnienia, takie jak budowa głównej autostrady, szkół, szpitali lub centrów handlowych.

Potencjał i koszty odsprzedaży

Pomyśl o 10 lub 20 latach, kiedy zdecydujesz, że nadszedł czas na sprzedaż. Zapytaj siebie:

• Czy wybrany typ nieruchomości będzie nadal poszukiwany, czy też zostanie uznany za przestarzały?
• Czy byłbyś w stanie łatwo przekształcić go w dom spełniający ogólne wymagania, czy też musiałbyś wydać niezły grosz na remont?

Pamiętaj: sprzedaż nieruchomości wiąże się również z pewnymi kosztami. Być może będziesz musiał zapłacić za opłaty swojego agenta i przewoźnika, koszty marketingu, stawki i podatki po rozliczeniu oraz za zwolnienie hipoteki twojej nieruchomości inwestycyjnej (jeśli ją wykupiłeś).

Nie zapomnij uwzględnić kosztów zarządzania nieruchomością. Niektóre z tych kosztów mogą być obowiązkowe, takie jak spłata kredytu hipotecznego, opłaty warstwowe i opłaty komunalne.

W zależności od sytuacji będziesz musiał również rozważyć zatrudnienie zarządcy nieruchomości. Jeśli sam przejmujesz stery zarządzania, możesz chcieć kupić nieruchomość, która jest łatwa w utrzymaniu.

Podsumowując, kupując nieruchomość inwestycyjną, będziesz chciał dokładnie przyjrzeć się zaletom i wadom na każdym kroku. Stwórz niezawodny plan uwzględniający Twoje finanse i cele. Pomoże to nie tylko szybko znaleźć nieruchomość na krótkiej liście, ale także pomoże uniknąć spalenia portfela!