Tipos de Contratos de Construção: Prós, Contras e Melhores Práticas

O que é um contrato de construção?

Em termos simples, os contratos de construção são acordos juridicamente vinculativos que explicam o trabalho a ser realizado por um empreiteiro geral e o pagamento que será feito pelo proprietário do projeto. Eles desempenham um papel muito importante na gestão da construção.

No entanto, os projetos de construção variam muito em termos de complexidade e tamanho, portanto, não há uma abordagem única quando se trata de contratos de construção. É por isso que vários tipos de contratos de construção foram desenvolvidos ao longo do tempo, como contratos de montante fixo, custo mais, tempo e materiais (TM) e preços unitários.

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Por que é necessário um contrato de construção?

Os contratos de construção protegem ambas as partes do acordo. Esses documentos detalham qual trabalho será concluído, quando será concluído e quanto custará. Eles também descrevem métodos de comunicação e como as disputas serão tratadas se surgirem.

Ao incluir informações sobre comunicação e mudanças, os contratos de construção agilizam o processo de tomada de decisão. Idealmente, os riscos do projeto foram antecipados e o contrato descreve a melhor forma de proceder. Um contrato de construção é, antes de tudo, um acordo, mas também serve como uma espécie de roteiro.

Quem está envolvido nos contratos de construção?

Os contratos de construção envolvem duas partes; proprietários e empreiteiros. Os proprietários precisam de um trabalho terceirizado e o empreiteiro executa o trabalho. As duas partes trabalham juntas para elaborar um contrato e concordar com os termos de conclusão e pagamento.

Os proprietários contratam construtores quando precisam executar um trabalho especializado que não podem realizar por conta própria. Eles também podem contratar construtores quando a escala do projeto for grande demais para eles sozinhos. Os projetos de construção, em particular, muitas vezes exigem que os proprietários contratem vários empreiteiros diferentes. Nesse caso, contratos de construção minuciosos são cruciais para o gerenciamento bem-sucedido do projeto.

Tipos de Contratos de Construção

Como os projetos de construção assumem muitas formas, projetos diferentes exigem contratos com características diferentes. Todos os tipos de contratos de construção definem um cronograma, orçamento, requisitos de qualidade e outros aspectos que precisam ser definidos em cada projeto de construção. As duas principais diferenças entre esses tipos de contratos de construção são a forma como o desembolso será feito e os riscos e benefícios assumidos por cada parte.

Antes de criar um contrato de construção, é importante conhecer o tipo de contrato que melhor se adapta às suas necessidades.

Contrato de montante fixo

Um contrato de valor fixo (também chamado de contrato de preço fixo) nomeia um preço total para todo o trabalho. Este preço considera todo o tempo e materiais, independentemente de alterações ou problemas. Esse tipo de contrato protege os proprietários contra mudanças e contratempos imprevistos.

Os contratos de valor fixo podem parecer que favorecem o proprietário sobre o empreiteiro, mas existem maneiras de equilibrar a balança. Muitos empreiteiros cobram uma porcentagem adicional pela assinatura de contratos de valor fixo, pois estarão assumindo um risco maior. Além disso, os programas de incentivo geralmente são implementados pelos proprietários para recompensar os trabalhos concluídos antecipadamente.

Contrato Cost-Plus

Os contratos cost-plus são compostos de duas partes: uma taxa predeterminada e custos acumulados. Essa taxa é o preço acordado que os proprietários pagarão aos contratados. Pode ser um valor em dólares, uma porcentagem do custo total do projeto ou outra forma de pagamento. A característica definidora de um contrato de custo mais é que ele relata as despesas à medida que ocorrem, em vez de deduzir os custos de um orçamento definido.

Um contrato cost-plus é usado quando as despesas do projeto de construção são incertas. Embora isso possa parecer um passivo, os contratos de custo mais geralmente incluem incentivos para ficar abaixo do orçamento e estabelecer limites para despesas. Isso evita conflitos e garante que os contratados recebam uma sobrecarga justa.

Contrato de Tempo e Materiais

Contratos de tempo e materiais são uma escolha adequada quando o escopo de um projeto é completamente desconhecido. Nesse caso, os contratados cobram uma taxa horária por mão de obra e materiais conforme necessário. Como isso deixa incerteza, esses contratos devem ser específicos e se preparar para quase tudo. Um proprietário deve incluir incentivos para projetos de construção concluídos antes do prazo e/ou abaixo do orçamento.

Um contrato de tempo e materiais é uma boa escolha para projetos pequenos, pois exigem supervisão próxima. Por exemplo, todos os custos devem ser cuidadosamente monitorados e classificados para documentá-los e garantir que os contratos sejam cumpridos. Como você pode imaginar, isso se torna cada vez mais difícil quanto maior o projeto. A vantagem de escolher um contrato de tempo e materiais é que protege os proprietários de empreiteiros em excesso.

Contrato de Preço Unitário

Um contrato de preço unitário é usado quando um proprietário deseja comprar uma grande quantidade de um determinado produto. Cada produto é uma unidade e custa um preço fixo. Esses itens também podem ser cobrados em grandes quantidades por um preço reduzido.

Os contratos de preço unitário são vantajosos quando um proprietário sabe exatamente quanto de um produto específico ele precisa. Usar esse tipo de contrato e comprar todas as unidades de uma vez também é uma boa maneira de se proteger contra uma possível inflação futura dos preços dos materiais. Ao comprar todos os itens de uma vez, os proprietários geralmente pagam menos do que pagariam no futuro e não precisam se preocupar com a elaboração de contratos futuros.

Contrato de Design-Construção

Na maioria dos casos, os proprietários do projeto recebem os projetos concluídos durante o processo de licitação da construção. No entanto, em um contrato de projeto-construção, o projeto e a construção são feitos simultaneamente e tratados com apenas um contrato, ao contrário dos métodos tradicionais.

Esse tipo de contrato de construção permite maior comunicação entre o projetista e a equipe de construção e agiliza o processo de licitação e construção.

Contrato de Preço Máximo Garantido (GMP)

Um contrato de preço máximo garantido (BPF) define o preço máximo que o proprietário do projeto terá que pagar por um projeto de construção. No caso de os custos excederem o preço máximo garantido, o empreiteiro geral cobrirá todas as despesas adicionais.

Por esse motivo, esse tipo de contrato exige que os empreiteiros gerais criem a estimativa de construção mais precisa possível. Pode parecer arriscado, mas não precisa ser. Empreiteiros gerais podem facilmente criar estimativas usando software de estimativa de construção como o ProjectManager ou contratar um estimador de construção especializado para criar estimativas realistas e lucrativas.

Contratos de construção de incentivo

Sob um contrato de construção de incentivo, o proprietário do projeto e o empreiteiro concordam com uma taxa de pagamento extra que é dada ao empreiteiro, dependendo se o projeto for entregue no prazo e dentro do orçamento.

Se o empreiteiro perder o prazo ou exceder o orçamento, ele ainda precisará concluir o projeto e atender aos requisitos do proprietário, mesmo sem receber a taxa de pagamento extra.

Contrato de Entrega de Projeto Integrado

Esse tipo de contrato é usado principalmente para projetos grandes e complexos. Semelhante ao contrato de projeto-construção, ele usa um único contrato para projeto e construção, mas também envolve um acordo multipartidário entre proprietário, construtor e projetista, onde eles compartilham riscos, concordam com custos, definem isenções e seguem princípios lean.

O principal objetivo deste contrato de construção é fornecer uma estrutura detalhada que distribua o risco e as recompensas uniformemente entre as partes. Por exemplo, um contrato de construção de IPD envolve um lucro global que é dividido entre o proprietário, projetista e construtor se o projeto alcançar resultados financeiros.

Práticas recomendadas para contratos de construção

Independentemente do tipo de projeto de construção que você está planejando, essas práticas recomendadas garantem que seu contrato seja um acordo claro e detalhado:

Incluir incentivos

Uma das melhores maneiras de preparar um projeto de construção para o sucesso é criando incentivos. Os incentivos são úteis quando o escopo é indeterminado e os custos de orçamento, tempo e mão de obra estão no ar. Os incentivos incentivam tanto os empreiteiros quanto os proprietários a trabalhar com eficiência e concluir um projeto dentro do prazo e do orçamento.

Descreva claramente as expectativas

Seja claro ao transmitir expectativas sobre como as despesas serão relatadas, como a comunicação será mantida ou como qualquer outro aspecto de um projeto de construção será gerenciado. Esboce um contrato e divida-o em pontos-chave aos quais o contratante pode se referir.

Criar contingências

Os melhores contratos de construção têm planos de contingência. Na maioria das vezes, algo inesperado acontecerá durante um projeto de construção. Quando os contratos de construção têm contingências, tanto o proprietário quanto o construtor têm um roteiro do que fazer quando algo der errado.

O que evitar ao escrever contratos de construção

Aqui estão três erros comuns para aprender e evitar em seus contratos de construção.

Não sendo específico

Um erro comum é generalizar em vez de especificar. O objetivo de um contrato de construção é detalhar os termos exatos do acordo entre um proprietário e um construtor, e não deve haver espaço para interpretação. Não existe contrato muito detalhado.

Com isso em mente, os contratos de construção devem permanecer claros e sem detalhes desnecessários. Encontre um equilíbrio entre antecipar tudo o que deve ser incluído e editar as informações que diluem os pontos-chave. Nossos modelos de gerenciamento de construção são um ótimo lugar para começar a criar sua documentação de projeto de construção.

Não estabelecer comunicação

Ao redigir um contrato de construção, especifique exatamente como e quando um empreiteiro deve se comunicar. Essa comunicação pode ser na forma de check-ins regulares ou apenas no caso de mudanças significativas, mas ambas as partes devem saber quando executar algo uma pela outra antes de tomar decisões.

A falta de comunicação é prejudicial para os projetos de construção. Porque há tantas partes móveis, todos devem entender seu papel em relação ao outro. Um contrato de construção bem escrito estabelece um sistema de comunicação e deixa claro para onde direcionar perguntas e atualizações.

Não detalhando como gerenciar mudanças

As mudanças são inevitáveis ​​em qualquer projeto, mas nunca mais do que em projetos de construção. Os projetos de construção têm inúmeras partes móveis, envolvem muitos indivíduos e muitos empreiteiros diferentes. Isso significa que os ajustes são uma parte natural do projeto.

Um contrato de construção detalhado significa que essas mudanças não precisam ser obstáculos na estrada. Quando os contratos estipulam exatamente como as mudanças devem ser feitas, quem as faz e como é o processo, tudo corre bem. Por outro lado, quando esses detalhes não são claros, os contratados não saberão como fazer alterações, a quem recorrer para aprovação e como documentar quais alterações foram feitas.

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