O que é modelagem imobiliária?

Um conjunto de títulos que podem ser agrupados logicamente com base em suas características (risco, retorno etc.) é conhecido como Classe de Ativos. Normalmente, os títulos são agrupados em 4 classes de ativos:

• Ações (ações)
• Renda fixa (títulos, debêntures etc.)
• Equivalentes de caixa (instrumentos do mercado monetário)
• Investimentos alternativos (derivativos, commodities, imóveis etc.)

O setor imobiliário é uma categoria de ativos única dentro dos investimentos alternativos devido às suas características peculiares:

Imobiliário é um investimento irregular

O tamanho da menor unidade imobiliária é muito maior em comparação com outras classes de ativos, por exemplo, pode não ser praticamente possível comprar 10 pés quadrados de um apartamento ou um pedaço de terra. Embora isso seja verdade, os Fundos de Investimento Imobiliário (REITs) ajudam a reduzir a irregularidade e permitem a participação de pequenos investidores, até certo ponto.

Os investimentos imobiliários são ilíquidos.

O número de transações imobiliárias é baixo porque:

• grandes tamanhos de bilhetes das transações
• elevados montantes de impostos (dependendo do país)
• ausência de mercados eficientes para imóveis (semelhante às bolsas de valores)
• longos períodos necessários para a construção de edifícios (variando de alguns meses a alguns anos, dependendo da complexidade e tamanho dos edifícios)
• procedimentos legais, como acordos formais de venda que precisam ser registrados no governo local

O preço dos imóveis pode variar significativamente devido a fatores locais ou às vezes hiperlocais.

Enquanto os preços das ações tendem a ser afetados pelo cenário econômico geral, eventos específicos do setor e de negócios/empresas, os preços dos imóveis também podem depender de fatores hiperlocais. Por exemplo, a localização do próximo grande shopping center ou complexo de escritórios ou a próxima estação de metrô nas proximidades da propriedade pode afetar significativamente os preços, além dos outros fatores mencionados acima.

Os imóveis podem fornecer abrigo e podem gerar renda de aluguel/arrendamento.

Característica trivial, mas importante, que nenhum dos outros investimentos permite o direito de propriedade de um lugar onde qualquer pessoa possa se abrigar. Os imóveis podem gerar receitas significativas de aluguel/locação, o que pode ajudar a manter certo nível de liquidez. A receita de aluguel gerada de imóveis é comparável à receita de dividendos de capital ou receita de juros de títulos.

O setor imobiliário é peculiar em muitos aspectos, mas também é provável que ajude nos benefícios de reduzir o risco por meio da diversificação. Quando se trata de avaliação de imóveis, essas peculiaridades teriam que ser consideradas para fins de avaliação. O impacto de vários fatores nos fluxos de caixa precisa ser incorporado adequadamente no modelo financeiro. Para melhor apreciar a dinâmica de precificação de imóveis, seria útil entender como um incorporador imobiliário iria precificar unidades menores dentro de um projeto. O processo genérico a seguir pode ser usado como diretriz para a modelagem imobiliária.

Área do terreno e área de construção

Com base nos requisitos da área de construção, uma parcela de terra adequada teria que ser localizada e os direitos de construção sobre essa terra teriam que ser obtidos. Os requisitos de terra também teriam que considerar os requisitos para várias comodidades e necessidades básicas de infraestrutura. A terra pode ser comprada ou adquirida em regime de arrendamento de longo prazo.

Estimativa do cronograma de Capex

O projeto é normalmente planejado em diferentes fases e o custo de construção para cada uma das fases é estimado com base no plano e na inflação presumida. Com base nos requisitos de capex, os fundos seriam planejados para serem atendidos por vários meios, como caixa disponível, capital próprio ou dívida.

Contabilização de juros durante a construção

Durante a fase de construção, as entradas de caixa são mínimas e as saídas de caixa são altas. Se os fundos forem levantados por meio de dívida, os juros da dívida também teriam que ser levantados e considerados como parte do custo do projeto.

Estimativa de Despesas Operacionais

Além das despesas de capital, haveria também algumas despesas operacionais, pelo menos nos primeiros anos. Estes também estão incluídos nas projeções de fluxo de caixa. À medida que o imóvel for ocupado por compradores ou inquilinos, as despesas operacionais de manutenção poderão ser repassadas pelo incorporador, às vezes com acréscimo.

Estimativa de receitas

Com base na avaliação de vários fatores de demanda e oferta, os preços de venda e os volumes de vendas são projetados. No caso de imóveis comerciais, normalmente são estimadas as receitas de locação em vez das receitas de vendas. À medida que o imóvel for ocupado por compradores ou inquilinos, as despesas operacionais de manutenção poderão ser repassadas pelo incorporador, às vezes com acréscimo. Isso também contribui para as receitas.

Análise de fluxo de caixa

Com base em todas as estimativas acima, os fluxos de caixa líquidos projetados são derivados e usados ​​para calcular a TIR do projeto (indicador da saúde financeira do projeto geral) e a TIR do patrimônio líquido (indicador dos retornos realizáveis ​​pelos investidores de capital).

Análise de cenário/Análise de sensibilidade

Esta é a fase de avaliação final de todas as entradas (suposições) e vários riscos (variações nas saídas, como TIRs). Nesta fase, os principais insumos, como custos e preços de venda do projeto, são avaliados do ponto de vista da viabilidade do projeto.

A consciência desse processo pode ajudar os investidores a analisar e estimar o preço certo para qualquer investimento imobiliário. O mesmo processo de avaliação pode ser seguido pelos compradores, vendedores e intermediários, como corretores ou até banqueiros de investimento. A quantidade de tempo e recursos gastos no processo de avaliação imobiliária dependeria de:

• Tamanho do investimento proposto
• Quantidade de tempo disponível dependendo da dinâmica de demanda/oferta
• Requisitos regulamentares
• Requisitos de comunicação dos investidores (capital/dívida)

Resumo rápido
Para avaliação de imóveis, é fundamental avaliar todos os fatores importantes que são específicos para imóveis, mas também seria importante decidir sobre a quantidade de tempo e recursos que precisam ser gastos na avaliação.
Feliz modelagem e investimento imobiliário!