Ce este modelarea imobiliară?

Un set de valori mobiliare care pot fi grupate în mod logic în funcție de caracteristicile lor (risc, randament etc.) este cunoscut sub numele de Clasă de active. De obicei, titlurile de valoare sunt grupate în 4 clase de active:

• Acțiuni (acțiuni)
• Venit fix (obligațiuni, obligațiuni etc.)
• Echivalente de numerar (instrumente ale pieței monetare)
• Investiții alternative (derivate, mărfuri, imobiliare etc.)

Imobilul este o categorie unică de active în cadrul investițiilor alternative datorită caracteristicilor sale specifice:

Imobiliarul este o investiție bulgăroasă

Dimensiunea celei mai mici unități imobiliare este mult mai mare în comparație cu alte clase de active, de exemplu, s-ar putea să nu fie practic posibil să cumpărați 10 metri pătrați dintr-un apartament sau o bucată de teren. Deși acest lucru este adevărat, trusturile de investiții imobiliare (REIT) ajută la reducerea volumului și permit participarea micilor investitori, într-o anumită măsură.

Investițiile imobiliare sunt nelichide.

Numărul tranzacțiilor imobiliare este scăzut deoarece:

• dimensiuni mari de bilete ale tranzacțiilor
• sume mari de taxe (în funcție de țară)
• absența unor piețe eficiente pentru imobiliare (asemănătoare cu bursele)
• perioade lungi necesare pentru construcția clădirilor (variand de la câteva luni la câțiva ani în funcție de complexitatea și dimensiunile clădirilor)
• proceduri legale, cum ar fi acordurile formale de vânzare, care trebuie înregistrate la administrația locală

Prețul bunurilor imobiliare poate varia semnificativ din cauza factorilor locali sau uneori hiperlocali.

În timp ce prețurile acțiunilor tind să fie afectate de scenariul economic general, de evenimente specifice industriei și de afaceri/companii, prețurile imobiliare pot depinde și de factori hiperlocali. De exemplu, locația următorului centru comercial mare sau a unui complex de birouri sau a următoarei stații de metrou în apropierea proprietății poate afecta semnificativ prețurile în afară de ceilalți factori menționați mai sus.

Imobilul poate oferi adăpost și poate genera venituri din închiriere/închiriere.

Caracteristica banală, dar importantă, că niciuna dintre celelalte investiții nu permite dreptul de proprietate asupra unui loc în care oricine se poate adăposti. Imobilul poate genera venituri semnificative din chirie/închiriere care pot ajuta la menținerea unui anumit nivel de lichiditate. Venitul din chirii generat din proprietăți imobiliare este comparabil cu veniturile din dividende din capitaluri proprii sau veniturile din dobânzi din obligațiuni.

Proprietatea imobiliară este deosebită în multe privințe, dar este posibil să ajute și la beneficiile reducerii riscului prin diversificare. Când vine vorba de evaluarea bunurilor imobiliare, aceste particularități ar trebui luate în considerare în scopul evaluării. Impactul diferiților factori asupra fluxurilor de numerar trebuie încorporat în mod corespunzător în modelul financiar. Pentru a aprecia mai bine dinamica prețurilor imobiliare, ar fi util să înțelegem cum ar proceda un dezvoltator imobiliar pentru a stabili prețul unităților mai mici din cadrul unui proiect. Urmărirea procesului generic poate fi folosită ca ghid pentru modelarea imobiliară.

Suprafața terenului și zona de construcție

Pe baza cerințelor de suprafață de construcție, ar trebui amplasată o parcelă de teren adecvată și ar trebui să fie obținute drepturile de construcție pe acel teren. Cerințele de teren ar trebui, de asemenea, să ia în considerare cerințele pentru diverse facilități și nevoi de infrastructură de bază. Terenul poate fi achiziționat sau achiziționat pe bază de închiriere pe termen lung.

Estimarea programului Capex

Proiectul este de obicei planificat în diferite faze, iar costul construcției pentru fiecare dintre faze este estimat pe baza planului și a inflației presupuse. Pe baza cerințelor de capital, fondurile ar fi planificate să fie atinse prin diferite mijloace, cum ar fi numerar disponibil, capital propriu sau datorie.

Contabilizarea dobânzii în timpul construcției

În timpul fazei de construcție, intrările de numerar sunt minime, iar ieșirile de numerar sunt mari. Dacă fondurile sunt strânse prin datorii, dobânda la datorie ar trebui, de asemenea, ridicată și considerată a fi o parte din costul proiectului.

Estimarea cheltuielilor de exploatare

Pe lângă cheltuielile de capital, ar mai exista și anumite cheltuieli operaționale, cel puțin în primii câțiva ani. Acestea sunt incluse și în proiecțiile fluxului de numerar. Pe măsură ce proprietatea este ocupată de cumpărători sau chiriași, cheltuielile operaționale pentru întreținere pot fi transferate de dezvoltator, uneori cu o majorare.

Estimarea veniturilor

Pe baza evaluării diferiților factori de cerere și ofertă, sunt proiectate prețurile de vânzare și volumele vânzărilor. În cazul proprietăților comerciale, de obicei, veniturile din leasing sunt estimate în loc de veniturile din vânzări. Pe măsură ce proprietatea este ocupată de cumpărători sau chiriași, cheltuielile operaționale pentru întreținere pot fi transferate de dezvoltator, uneori cu o majorare. Acest lucru se adaugă și la venituri.

Analiza fluxului de numerar

Pe baza tuturor estimărilor de mai sus, sunt derivate fluxurile de numerar nete proiectate și sunt utilizate pentru calcularea RIR al proiectului (indicatorul sănătății financiare a proiectului general) și RIR a capitalului propriu (indicatorul randamentelor realizabile de către investitorii de capital).

Analiza scenariului/ Analiza de sensibilitate

Aceasta este etapa evaluării finale a tuturor intrărilor (ipotezelor) și diferitelor riscuri (variații ale rezultatelor, cum ar fi IRR-urile). În această etapă, intrările cheie, cum ar fi costurile și prețurile de vânzare pentru proiect, sunt evaluate din punctul de vedere al viabilității proiectului.

Conștientizarea acestui proces îi poate ajuta pe investitori să analizeze și să estimeze prețul corect pentru orice investiție imobiliară. Același proces de evaluare poate fi urmat de cumpărători, vânzători și intermediari precum brokerii sau chiar bancherii de investiții. Cantitatea de timp și resurse cheltuite procesului de evaluare imobiliară ar depinde de:

• Dimensiunea investiției propuse
• Cantitatea de timp disponibilă în funcție de dinamica cererii/ofertei
• Cerințele de reglementare
• Cerințe de comunicare ale investitorilor (capitaluri proprii/datorii)

Rezumat rapid
Pentru evaluarea proprietăților imobiliare, este esențial să se evalueze toți factorii importanți specifici proprietății imobiliare, dar ar fi, de asemenea, important să se decidă asupra cantității de timp și resurse care trebuie cheltuite pentru evaluare.
Modelare și investiții imobiliare fericite!