Что такое моделирование недвижимости?

Набор ценных бумаг, которые можно логически сгруппировать на основе их характеристик (риск, доходность и т. д.), называется классом активов. Обычно ценные бумаги группируются в 4 класса активов:

• Акции (акции)
• Фиксированный доход (облигации, долговые обязательства и т.д.)
• Эквиваленты денежных средств (инструменты денежного рынка)
• Альтернативные инвестиции (деривативы, товары, недвижимость и т. д.)

Недвижимость является уникальной категорией активов в рамках альтернативных инвестиций из-за ее специфических характеристик:

Недвижимость — это беспроигрышная инвестиция

Размер наименьшей единицы недвижимости намного больше по сравнению с другими классами активов, например, практически невозможно купить 10 квадратных футов квартиры или участка земли. Хотя это правда, инвестиционные фонды недвижимости (REIT) помогают уменьшить неравномерность и в определенной степени позволяют участвовать мелким инвесторам.

Инвестиции в недвижимость неликвидны.

Количество сделок с недвижимостью невелико, потому что:

• большие размеры тикетов транзакций
• высокие суммы налогов (в зависимости от страны)
• отсутствие эффективных рыночных площадок для недвижимости (по аналогии с фондовыми биржами)
• длительные сроки, необходимые для строительства зданий (от нескольких месяцев до нескольких лет в зависимости от сложности и размеров зданий)
• юридические процедуры, такие как официальные договоры купли-продажи, которые необходимо зарегистрировать в органах местного самоуправления.

Цены на недвижимость могут значительно различаться из-за местных, а иногда и гиперлокальных факторов.

В то время как цены на акции, как правило, зависят от общего экономического сценария, событий, характерных для отрасли и бизнеса/компании, цены на недвижимость также могут зависеть от гиперлокальных факторов. Например, расположение ближайшего крупного торгового центра или офисного комплекса или ближайшей станции метро в непосредственной близости от объекта может существенно повлиять на цены, помимо других факторов, упомянутых выше.

Недвижимость может служить убежищем и может приносить доход от аренды/аренды.

Тривиальная, но важная характеристика, что ни одна из других инвестиций не дает права собственности на место, где каждый может укрыться. Недвижимость может приносить значительный доход от сдачи в аренду/лизинг, что помогает поддерживать определенный уровень ликвидности. Доход от аренды, полученный от недвижимости, сопоставим с доходом в виде дивидендов от капитала или процентного дохода от облигаций.

Недвижимость уникальна во многих отношениях, но это также может помочь снизить риск за счет диверсификации. Когда дело доходит до оценки недвижимости, эти особенности необходимо учитывать для целей оценки. Влияние различных факторов на денежные потоки необходимо надлежащим образом учитывать в финансовой модели. Чтобы лучше оценить динамику ценообразования на недвижимость, было бы полезно понять, как девелопер будет устанавливать цены на небольшие объекты в рамках проекта. Следующий общий процесс можно использовать в качестве руководства для моделирования недвижимости.

Земельный участок и площадь застройки

Исходя из требований района строительства, необходимо будет найти подходящий земельный участок и получить права на строительство на этом участке. Требования к земле также должны учитывать потребности в различных удобствах и базовой инфраструктуре. Земля может быть куплена или приобретена на условиях долгосрочной аренды.

Оценка графика капиталовложений

Проект обычно планируется в несколько этапов, и стоимость строительства для каждого из этапов оценивается на основе плана и предполагаемой инфляции. Исходя из требований к капитальным затратам, средства планируется покрывать за счет различных средств, таких как доступные денежные средства, собственный капитал или заемные средства.

Учет процентов при строительстве

На этапе строительства приток денежных средств минимален, а отток денежных средств высок. Если средства привлечены за счет долга, проценты по долгу также должны быть привлечены и рассматриваться как часть стоимости проекта.

Оценка операционных расходов

Помимо капитальных затрат, также потребуются определенные эксплуатационные расходы, по крайней мере, в первые несколько лет. Они также включены в прогнозы денежных потоков. Когда недвижимость занята покупателями или арендаторами, эксплуатационные расходы на техническое обслуживание могут быть переложены застройщиком, иногда с наценкой.

Оценка доходов

На основе оценки различных факторов спроса и предложения прогнозируются цены реализации и объемы продаж. В случае коммерческой недвижимости обычно оцениваются доходы от аренды, а не доходы от продаж. Когда недвижимость занята покупателями или арендаторами, эксплуатационные расходы на техническое обслуживание могут быть переложены застройщиком, иногда с наценкой. Это также увеличивает доходы.

Анализ движения денежных средств

На основе всех приведенных выше оценок получаются прогнозируемые чистые потоки денежных средств, которые используются для расчета IRR проекта (показатель финансового состояния всего проекта) и IRR собственного капитала (показатель дохода, который может быть получен инвесторами в акционерный капитал).

Сценарный анализ/ анализ чувствительности

Это этап окончательной оценки всех входных данных (допущений) и различных рисков (вариаций выходных данных, таких как IRR). На этом этапе ключевые входные данные, такие как затраты и отпускные цены для проекта, оцениваются с точки зрения жизнеспособности проекта.

Осведомленность об этом процессе может помочь инвесторам в анализе и оценке правильной цены для любых инвестиций в недвижимость. Тот же самый процесс оценки может выполняться покупателями, продавцами и посредниками, такими как брокеры или даже инвестиционные банкиры. Количество времени и ресурсов, потраченных на процесс оценки недвижимости, будет зависеть от:

• Размер предлагаемых инвестиций
• Количество доступного времени в зависимости от динамики спроса/предложения
• Нормативные требования
• Коммуникационные требования инвесторов (капитал/долг)

Краткое резюме
Для оценки недвижимости очень важно оценить все важные факторы, характерные для недвижимости, но также важно определить количество времени и ресурсов, которые необходимо потратить на оценку.
Удачного моделирования и инвестирования в недвижимость!