Что следует учитывать при покупке инвестиционной недвижимости
Опубликовано: 2022-12-02Инвестиционная недвижимость — отличный способ увеличить свое богатство и обеспечить свое будущее. На самом деле, большинство инвесторов часто предпочитают инвестировать в недвижимость, когда впервые выходят на рынок.
Оглавление
Но почему вы должны купить инвестиционную недвижимость?
Недвижимость является одним из самых простых и безопасных вариантов инвестирования. Он имеет большой спрос, большую отдачу от инвестиций и позволяет вам увеличивать свое богатство на ваших собственных условиях. Каждому нужно где-то жить, поэтому вы, по сути, подписываетесь на пожизненные денежные и налоговые льготы!
Но какими бы захватывающими ни казались преимущества покупки инвестиционной недвижимости, это также и огромное обязательство. Возможно, вам придется потратить немало времени, усилий и денег, которые в долгосрочной перспективе могут окупиться, если вы все сделаете правильно.
Вот список того, что необходимо учитывать при покупке инвестиционной недвижимости:
Ваши финансы
Ваши финансы играют ключевую роль в принятии решения о том, какой тип инвестиционной собственности приобрести.
Опытные покупатели инвестиционной недвижимости скажут вам, что превышение вашего инвестиционного бюджета — это одна из последних вещей, которые вам следует делать. Вам придется потратить достаточно времени и энергии на поддержание инвестиционной собственности. Вы не хотите бросать финансовые вопросы в смесь.
Проанализируйте, сколько вы можете отложить без ущерба для своих расходов и образа жизни.
Инвестиционные затраты
Покупка недвижимости сопряжена с определенными расходами, в том числе с покупной ценой.
Проведите небольшое исследование цен на дома, которые соответствуют вашим потребностям.
После того, как вы определились с бюджетом, отложите несколько дополнительных тысяч, чтобы убедиться, что вы покрыли все расходы на инвестиционную недвижимость. К ним относятся депозит за дом, гербовый сбор и налоги на имущество, судебные издержки, одобрение FIRB и агентские сборы — все это может составлять от 7 до 11% от покупной цены!
Вы можете сократить расходы, отказавшись от найма агента по недвижимости и инспектора по недвижимости. Но это также означает, что вам придется больше работать, чтобы найти лучшую недвижимость и убедиться, что вы не покупаете дом, полный проблем.
Стратегия финансирования
Следующий шаг, о котором вам нужно подумать, это то, как вы собираетесь финансировать инвестиционную недвижимость. Будете ли вы платить авансом наличными, брать кредит или изучать вариант финансирования с низким уровнем риска?
Если вы рассматриваете возможность получения кредита самостоятельно, убедитесь, что покрыли свои базы. Имейте при себе немного наличных на случай непредвиденных обстоятельств, чтобы, даже если у вас нет регулярного денежного потока от сдаваемой в аренду недвижимости, вы могли вовремя погасить задолженность. Изучите общие процентные ставки и рассмотрите свой кредитный рейтинг, прежде чем идти ва-банк.
Дом вашей мечты не должен быть вне досягаемости только потому, что вы зарабатываете низкий ежемесячный доход. И при этом вы не должны нести все финансовое бремя в одиночку! Существует ряд способов с низким уровнем риска, которыми вы можете инвестировать в недвижимость с меньшими затратами, например:
- Использование капитала вашего текущего дома для инвестиций в недвижимость
- Доступ к кредиту поручителя
- Подача совместной заявки на инвестиции в недвижимость
Инвестирование через инвестиционную группу или траст в сфере недвижимости
Целевой рынок
Следующее, что вам нужно выяснить, это: какой тип арендаторов вы хотите обслуживать? Вы рассматриваете возможность сдачи в аренду семьям, студентам университета или паре? Будет ли это на основе соседа по комнате или концепции для одной семьи? От этих факторов во многом зависит размер, тип и местонахождение имущества.
Арендаторы с домашними животными часто ищут большие просторные помещения. Они могут даже быть готовы платить больше из-за общей политики «Нет домашних животных» в других арендных платах! Рассмотрите возможность покупки большой арендуемой недвижимости исключительно для этого требования и превращения ее в точку продажи.
Рынок недвижимости
Делая инвестиции, последнее, чего вы хотите, — это ступить в неопределенные воды. Спросите себя: «Должен ли я купить инвестиционную недвижимость сейчас?»
Внимательно изучите рынок недвижимости, прежде чем покупать инвестиционную недвижимость. Есть ли временный спад, когда цены на недвижимость сократились? Низкие цены могут равняться низкому спросу, но если нет, то это может быть ваш счастливый день. Чем дешевле сделка, тем больше прибыль!
Рассмотрите экономическое состояние страны и любые преобладающие национальные проблемы. Люди спешат купить недвижимость? Это может привести к внезапному жилищному буму. Не ждите слишком долго, прежде чем покупать недвижимость для сдачи в аренду! Возможно, вам придется согласиться на недвижимость с завышенной ценой, которая может абсолютно ничего не сделать для вашего кошелька.
Недвижимость
Правильная недвижимость должна соответствовать ряду основных характеристик для вашего целевого рынка и в идеале превращать базовые функции в аргументы в пользу продажи.
Расположение
Одна из первых вещей, на которую будут обращать внимание ваши арендаторы, — это местоположение собственности. Арендаторы хотят, чтобы недвижимость органично вписывалась в их повседневную жизнь.
Недвижимость, расположенная недалеко от коммерческих районов с легким доступом к общественному транспорту, будет пользоваться более высоким спросом, чем недвижимость, расположенная в сельской, изолированной местности.
Тем не менее, местоположение собственности также может стать точкой продажи. Проводится ли разработка, чтобы добавить больше магазинов и ресторанов? Это безопасно? Планируются ли какие-либо инфраструктурные проекты, которые создадут больше рабочих мест? Местоположение может стать решающим фактором при заключении сделки, так что выбирайте с умом!
Тип недвижимости
Извечный вопрос: дом или квартира?
С таким количеством вариантов недвижимости на рынке легко запутаться и упустить из виду важные детали. Выбирайте практичность и удобство, а не изысканность и роскошь. Размышляя о том, какой тип недвижимости купить, задайте себе 2 вопроса:
- Вы можете себе это позволить?
- Насколько это будет выгодно в качестве инвестиции?
Поставьте себя на место арендатора, чтобы представить себе жизнь в собственности с его стороны. Это поможет вам принять практическое решение, основанное на прибыли, а не на эмоциях.
Дом с задним двором может понравиться большой семье с детьми, так как в нем гораздо больше места, в то время как квартира может понравиться студентам или профессионалам, которые проводят меньше времени дома и ищут удобства в небольших помещениях.
Тип собственности, которую вы выбираете, также может повлиять на ваш кошелек. По данным Westpac, покупка и обслуживание домов, как правило, могут быть более дорогостоящими, но их также можно сдавать в аренду по более высоким ставкам. Единицы, с другой стороны, могут быть дешевле в покупке и обслуживании, но они также могут сопровождаться стратами.
Характеристики недвижимости
Ваш доход от аренды также будет зависеть от количества спален, общего размера, дизайна и этажности вашей собственности. Более высокие числа могут принести более высокую арендную плату, но вы также можете потерять большую часть населения, которая не может позволить себе этот уровень.
Проверьте, есть ли у объекта основные и востребованные функции. В номерах есть шкафы? Все ли краны и дверные ручки работают безупречно? Есть ли джакузи или потрясающий предмет декора, который можно использовать для повышения арендной ставки? Убедитесь, что вы пробежали дом, прежде чем поставить подпись на пунктирной линии.
Учитывайте возраст имущества. Совершенно новый дом может продаться на рынке гораздо быстрее, в то время как старый дом может занять некоторое время. Кроме того, он может иметь несколько скрытых трещин и дефектов, которые могут выбить вас из сил, если он нуждается в постоянном обслуживании.
Требования к аренде
Если вы тратите сбережения всей своей жизни на инвестиции, вы захотите гарантировать, что они будут хорошо оплачиваться – и регулярно.
Уход за арендованной недвижимостью похож на уход за растением. Вам нужно потратить время и усилия и убедиться, что вы сеете семена в нужном месте для достижения максимальных результатов.
Спрос на аренду
Когда речь заходит о спросе на аренду, местоположение вашей инвестиции в недвижимость играет довольно большую роль. Беглый взгляд на рынок недвижимости покажет вам, что выбор места в городе может быть мудрым выбором, поскольку там живут миллионы людей, а недвижимость всегда пользуется спросом. Обратная сторона? Большая часть городской недвижимости может быть дороже, чем сельская.
Но это не означает, что сельские районы не являются отличным местом для инвестиций. Вы можете получить отличное место по относительно низкой цене, а также получить более высокую доходность от аренды и стоимость недвижимости!
Доход от аренды
Доход от аренды — это, по сути, прибыль, которую вы получаете от дохода от аренды. Лучший способ обеспечить высокий доход от аренды — это приобрести недвижимость, которую можно сдавать в аренду по высоким арендным ставкам, минимизируя при этом свои расходы.
Если вы уже выбрали несколько мест, рассмотрите историю эффективности других объектов аренды в этом районе, таких как уровень вакантных площадей, арендные ставки, потенциальные темпы роста и типы недвижимости, которые пользуются спросом. Это даст вам представление о потенциальной прибыли от вашей собственности и поможет вам решить, какую инвестиционную стратегию вы собираетесь использовать.
Рост капитала
Вложите свои деньги в инвестиции, которые будут только расти в цене с годами, и дадут вам большую зарплату, чем сумма, которую вы изначально вложили в нее!
Статья Real Estate Investar предлагает проверить индикаторы тенденции роста для недвижимости, которую вы присматриваете, например. Вполне вероятно, что ваша собственность может показать большой прирост капитала, если:
- Средняя цена продажи недвижимости в этом районе выросла за последние несколько лет.
- Недвижимость обычно находится на рынке всего несколько дней.
- Недвижимость находится в пригороде, недалеко от центра города. Исследования показывают, что эти пригороды первыми получают выгоду от волнового эффекта повышения цен всякий раз, когда рынок переходит в новую фазу роста капитала.
- Недвижимость расположена в густонаселенном пригороде с ограниченной вместимостью жилья.
- В пригороде будут добавлены будущие застройки и удобства, такие как строительство крупной автомагистрали, школ, больниц или торговых центров.
Потенциал перепродажи и затраты
Подумайте через 10 или 20 лет, когда вы решите, что пришло время продавать. Спроси себя:
- Будет ли выбранный вами тип недвижимости и тогда востребован или будет считаться устаревшим?
- Сможете ли вы легко превратить его в дом, отвечающий общему спросу, или вам придется потратить немалые деньги на ремонт?
Помните: продажа недвижимости также связана с некоторыми расходами. Возможно, вам придется оплатить гонорары вашего агента и перевозчика, расходы на маркетинг, ставки и налоги после урегулирования, а также за погашение ипотечного кредита на вашу инвестиционную собственность (если вы его взяли).
Не забудьте учесть расходы на управление недвижимостью. Некоторые из этих расходов могут быть обязательными, например платежи по ипотеке, сборы за страты и муниципальные сборы.
В зависимости от вашей ситуации, вам также необходимо рассмотреть вопрос о найме управляющего недвижимостью. Если вы сами берете на себя управление, вы можете приобрести недвижимость, которую легко обслуживать.
В общем, при покупке инвестиционной недвижимости вы захотите тщательно взвесить все за и против на каждом этапе. Составьте надежный план, учитывающий ваши финансы и цели. Это не только поможет вам довольно быстро составить список недвижимости, но и поможет вам не обжечь свой кошелек!