การสร้างแบบจำลองอสังหาริมทรัพย์คืออะไร?

ชุดหลักทรัพย์ที่สามารถจัดกลุ่มตามตรรกะตามลักษณะ (ความเสี่ยง ผลตอบแทน ฯลฯ) เรียกว่าสินทรัพย์ประเภท โดยทั่วไปหลักทรัพย์จะแบ่งออกเป็น 4 ประเภทสินทรัพย์:

• หุ้น (หุ้น)
• รายได้คงที่ (พันธบัตร หุ้นกู้ ฯลฯ)
• รายการเทียบเท่าเงินสด (ตราสารตลาดเงิน)
• การลงทุนทางเลือก (อนุพันธ์ สินค้าโภคภัณฑ์ อสังหาริมทรัพย์ ฯลฯ)

อสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ประเภทหนึ่งที่ไม่เหมือนใครในการลงทุนทางเลือก เนื่องจากมีลักษณะเฉพาะ:

อสังหาริมทรัพย์คือการลงทุนก้อนโต

ขนาดของหน่วยอสังหาริมทรัพย์ที่เล็กที่สุดนั้นใหญ่กว่ามากเมื่อเทียบกับสินทรัพย์ประเภทอื่น เช่น อาจเป็นไปไม่ได้เลยที่จะซื้ออพาร์ทเมนต์ขนาด 10 ตารางฟุตหรือที่ดินหนึ่งผืน แม้ว่าสิ่งนี้จะเป็นความจริง แต่ Real Estate Investment Trusts (REITs) ช่วยลดความเหลื่อมล้ำและช่วยให้นักลงทุนรายย่อยมีส่วนร่วมได้ในระดับหนึ่ง

การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ไม่มีสภาพคล่อง

จำนวนธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ต่ำเนื่องจาก:

• ขนาดตั๋วขนาดใหญ่ของการทำธุรกรรม
• ภาษีจำนวนมาก (ขึ้นอยู่กับประเทศ)
• ขาดตลาดที่มีประสิทธิภาพสำหรับอสังหาริมทรัพย์ (คล้ายกับตลาดหลักทรัพย์)
• ต้องใช้เวลานานในการก่อสร้างอาคาร (แตกต่างกันไปตั้งแต่สองสามเดือนถึงสองสามปีขึ้นอยู่กับความซับซ้อนและขนาดของอาคาร)
• ขั้นตอนทางกฎหมาย เช่น ข้อตกลงการขายอย่างเป็นทางการ ซึ่งต้องจดทะเบียนกับรัฐบาลท้องถิ่น

ราคาของอสังหาริมทรัพย์อาจแตกต่างกันอย่างมากเนื่องจากปัจจัยในท้องถิ่นหรือบางครั้งมากเกินไป

แม้ว่าราคาหุ้นมีแนวโน้มที่จะได้รับผลกระทบจากสถานการณ์ทางเศรษฐกิจโดยรวม เหตุการณ์เฉพาะอุตสาหกรรม และเหตุการณ์เฉพาะธุรกิจ/บริษัท ราคาของอสังหาริมทรัพย์อาจขึ้นอยู่กับปัจจัยที่มีพื้นที่มากเกินไป เช่น ที่ตั้งของห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ถัดไป หรืออาคารสำนักงาน หรือสถานีรถไฟใต้ดินถัดไปที่ใกล้กับทรัพย์สิน อาจส่งผลต่อราคาได้อย่างมาก นอกเหนือจากปัจจัยอื่นๆ ที่กล่าวข้างต้น

อสังหาริมทรัพย์สามารถจัดหาที่พักพิงและสามารถสร้างรายได้ค่าเช่า/การเช่า

ลักษณะเล็กน้อยแต่สำคัญ คือไม่มีการลงทุนอื่นใดที่ยอมให้สิทธิในการเป็นเจ้าของสถานที่ซึ่งทุกคนสามารถพักอาศัยได้ อสังหาริมทรัพย์สามารถสร้างรายได้จากค่าเช่า/การเช่าจำนวนมาก ซึ่งสามารถช่วยในการรักษาสภาพคล่องในระดับหนึ่งได้ รายได้ค่าเช่าที่เกิดจากอสังหาริมทรัพย์เทียบได้กับรายได้เงินปันผลจากตราสารทุนหรือดอกเบี้ยรับจากพันธบัตร

อสังหาริมทรัพย์มีความแปลกประหลาดในหลาย ๆ ด้าน แต่ก็มีแนวโน้มที่จะช่วยให้ได้รับประโยชน์จากการลดความเสี่ยงผ่านการกระจายความเสี่ยง เมื่อพูดถึงการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ จะต้องพิจารณาลักษณะเฉพาะเหล่านี้เพื่อวัตถุประสงค์ในการประเมินมูลค่า ผลกระทบของปัจจัยต่างๆ ที่มีต่อกระแสเงินสดจำเป็นต้องนำมารวมไว้ในแบบจำลองทางการเงินอย่างเหมาะสม เพื่อให้เห็นคุณค่าของการเปลี่ยนแปลงด้านราคาของอสังหาริมทรัพย์ได้ดียิ่งขึ้น คุณควรทำความเข้าใจว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะกำหนดราคายูนิตขนาดเล็กภายในโครงการอย่างไรจึงจะเป็นประโยชน์ การปฏิบัติตามกระบวนการทั่วไปสามารถใช้เป็นแนวทางในการสร้างแบบจำลองอสังหาริมทรัพย์ได้

พื้นที่ที่ดินและพื้นที่ก่อสร้าง

ตามข้อกำหนดของพื้นที่ก่อสร้าง จะต้องมีที่ดินผืนหนึ่งที่เหมาะสม และจะต้องได้รับสิทธิในการก่อสร้างบนที่ดินนั้น ข้อกำหนดของที่ดินจะต้องพิจารณาข้อกำหนดสำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ และความต้องการโครงสร้างพื้นฐานขั้นพื้นฐานด้วย ที่ดินอาจซื้อหรือได้มาโดยอาศัยการเช่าระยะยาว

กำหนดการ Capex ประมาณการ

โดยทั่วไปโครงการจะมีการวางแผนในขั้นตอนต่างๆ และค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างสำหรับแต่ละขั้นตอนจะถูกประมาณตามแผนและอัตราเงินเฟ้อที่สมมติขึ้น ตามข้อกำหนดด้านการลงทุน กองทุนจะได้รับการวางแผนเพื่อให้บรรลุเป้าหมายด้วยวิธีการต่างๆ เช่น เงินสด ตราสารทุน หรือหนี้สินที่มีอยู่

การบัญชีดอกเบี้ยระหว่างการก่อสร้าง

ในระหว่างขั้นตอนการก่อสร้าง กระแสเงินสดเข้ามีน้อยและกระแสเงินสดออกสูง หากการระดมทุนผ่านหนี้สิน จะต้องเพิ่มดอกเบี้ยของหนี้ด้วยและถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของต้นทุนโครงการ

ประมาณการค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน

นอกจากรายจ่ายฝ่ายทุนแล้ว จะต้องมีค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานด้วย อย่างน้อยก็ในช่วงสองสามปีแรกด้วย สิ่งเหล่านี้รวมอยู่ในประมาณการกระแสเงินสดด้วย เนื่องจากและเมื่อทรัพย์สินถูกครอบครองโดยผู้ซื้อหรือผู้เช่า ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานต่อการบำรุงรักษาอาจถูกส่งผ่านโดยนักพัฒนาในบางครั้งที่มีการเพิ่มขึ้น

ประมาณการรายได้

จากการประเมินปัจจัยอุปสงค์และอุปทานต่างๆ ราคาขายและปริมาณการขายจะถูกคาดการณ์ ในกรณีทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ รายได้ค่าเช่าโดยทั่วไปจะประมาณการแทนรายได้จากการขาย เนื่องจากและเมื่อทรัพย์สินถูกครอบครองโดยผู้ซื้อหรือผู้เช่า ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานต่อการบำรุงรักษาอาจถูกส่งผ่านโดยนักพัฒนาในบางครั้งที่มีการเพิ่มขึ้น นอกจากนี้ยังเพิ่มรายได้

การวิเคราะห์กระแสเงินสด

ตามการประมาณการทั้งหมดข้างต้น กระแสเงินสดสุทธิที่คาดการณ์ไว้ได้มาและใช้สำหรับการคำนวณ IRR ของโครงการ (ตัวบ่งชี้สถานะทางการเงินของโครงการโดยรวม) และ IRR ของหุ้น (ตัวบ่งชี้ผลตอบแทนที่นักลงทุนในตราสารทุนจะได้รับ)

การวิเคราะห์สถานการณ์/ การวิเคราะห์ความไว

นี่คือขั้นตอนของการประเมินขั้นสุดท้ายของข้อมูลนำเข้าทั้งหมด (สมมติฐาน) และความเสี่ยงต่างๆ (การเปลี่ยนแปลงในผลลัพธ์ เช่น IRR) ในขั้นตอนนี้ ข้อมูลป้อนเข้าที่สำคัญ เช่น ต้นทุนและราคาขายสำหรับโครงการจะได้รับการประเมินจากมุมมองของความเป็นไปได้ของโครงการ

ความตระหนักในกระบวนการนี้สามารถช่วยให้นักลงทุนในการวิเคราะห์และประเมินราคาที่เหมาะสมสำหรับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ใดๆ ผู้ซื้อ ผู้ขาย และผู้กลาง เช่น นายหน้า หรือแม้แต่วาณิชธนกิจก็ดำเนินตามกระบวนการประเมินเดียวกันได้ ระยะเวลาและทรัพยากรที่ใช้ในกระบวนการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จะขึ้นอยู่กับ:

• ขนาดของการลงทุนที่เสนอ
• ระยะเวลาที่ใช้ได้ขึ้นอยู่กับอุปสงค์/อุปทานที่เปลี่ยนแปลงไป
• ข้อกำหนดด้านกฎระเบียบ
• ข้อกำหนดด้านการสื่อสารของผู้ลงทุน (ทุน/หนี้สิน)

สรุปด่วน
สำหรับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ การประเมินปัจจัยสำคัญทั้งหมดที่มีความเฉพาะเจาะจงสำหรับอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งสำคัญ แต่ควรพิจารณาระยะเวลาและทรัพยากรที่ต้องใช้ในการประเมินมูลค่าด้วย
มีความสุขกับการสร้างแบบจำลองและการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์!