İnşaat Sözleşmelerinin Türleri: Artıları, Eksileri ve En İyi Uygulamalar

İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Basit bir ifadeyle, inşaat sözleşmeleri, bir genel müteahhit tarafından yapılacak işi ve bir proje sahibi tarafından yapılacak ödemeyi açıklayan yasal olarak bağlayıcı sözleşmelerdir. İnşaat yönetiminde çok önemli bir rol oynarlar.

Bununla birlikte, inşaat projeleri karmaşıklık ve büyüklük açısından büyük farklılıklar gösterir, bu nedenle inşaat sözleşmeleri söz konusu olduğunda herkese uyan tek bir yaklaşım yoktur. Bu nedenle zaman içinde götürü, maliyet artı, zaman ve malzeme (TM) ve birim fiyatlandırma sözleşmeleri gibi çeşitli inşaat sözleşmeleri türleri geliştirilmiştir.

Hangi türü kullanırsanız kullanın ProjectManager, inşaat sözleşmelerinizi yönetmenize yardımcı olabilecek bir proje yönetimi yazılımıdır. Sınırsız dosya depolama ve gerçek zamanlı işbirliği araçlarımız, inşaat projenizin belgelerini takip etmek ve taşeronlar, satıcılar ve tedarikçilerle bağlantıda kalmak için idealdir. Ücretsiz başlayın.

İnşaat Sözleşmesi Neden Gereklidir?

İnşaat sözleşmeleri, sözleşmedeki her iki tarafı da korur. Bu belgeler hangi işin tamamlanacağını, ne zaman tamamlanacağını ve ne kadara mal olacağını detaylandırıyor. Ayrıca, iletişim yöntemlerini ve ortaya çıkarsa anlaşmazlıkların nasıl ele alınacağını ana hatlarıyla belirtirler.

İnşaat sözleşmeleri, iletişim ve değişikliklerle ilgili bilgileri dahil ederek karar verme sürecini kolaylaştırır. İdeal olarak, proje riskleri tahmin edilmiştir ve sözleşme, en iyi nasıl devam edileceğini ana hatlarıyla belirtir. Bir inşaat sözleşmesi her şeyden önce bir sözleşmedir, ancak aynı zamanda bir tür yol haritası görevi görür.

İnşaat Sözleşmelerine Kimler Dahildir?

İnşaat sözleşmeleri iki tarafı içerir; sahipleri ve müteahhitler. Sahiplerin dış kaynaklı bir işe ihtiyacı vardır ve yüklenici işi yürütür. İki taraf bir sözleşme hazırlamak için birlikte çalışır ve tamamlama ve ödeme koşulları üzerinde anlaşmaya varır.

Sahipler, kendi başlarına yapamayacakları özel bir işi yürütmeleri gerektiğinde inşaatçılarla sözleşme yaparlar. Ayrıca, projenin ölçeği yalnızca kendileri için çok büyük olduğunda inşaatçılarla sözleşme yapabilirler. Özellikle inşaat projeleri, genellikle mal sahiplerinin birkaç farklı müteahhit kiralamasını gerektirir. Bu durumda, projenin başarılı yönetimi için kapsamlı inşaat sözleşmeleri çok önemlidir.

İnşaat Sözleşmeleri Türleri

İnşaat projeleri birçok şekil aldığından, farklı projeler farklı özelliklere sahip sözleşmeler gerektirir. Her tür inşaat sözleşmesi, her inşaat projesinde tanımlanması gereken bir zaman çizelgesi, bütçe, kalite gereksinimleri ve diğer yönleri tanımlar. Bu tür inşaat sözleşmeleri arasındaki iki temel fark, ödemenin nasıl yapılacağı ve her bir tarafın üstlendiği riskler ve ödüllerdir.

Bir inşaat sözleşmesi oluşturmadan önce, ihtiyaçlarınıza en uygun sözleşme türünü bilmek önemlidir.

Götürü Sözleşme

Toplu sözleşme (sabit fiyat sözleşmesi de denir), işin tamamı için toplam fiyatı belirtir. Bu fiyat, değişiklik veya sorunlardan bağımsız olarak tüm zaman ve malzemeler için geçerlidir. Bu tür bir sözleşme, sahiplerini öngörülemeyen değişikliklere ve aksiliklere karşı korur.

Götürü sözleşmeler, müteahhit yerine mal sahibini tercih ediyormuş gibi görünebilir, ancak teraziyi dengelemenin yolları vardır. Birçok müteahhit, daha yüksek bir risk alacakları için toplu sözleşmeleri imzalamak için ek bir yüzde talep eder. Ek olarak, teşvik programları genellikle erken tamamlanan işleri ödüllendirmek için mal sahipleri tarafından uygulanır.

Maliyet Artı Sözleşmesi

Maliyet artı sözleşmeler iki bölümden oluşur: önceden belirlenmiş bir ücret ve birikmiş maliyetler. Bu ücret, müteahhitlere mal sahiplerinin ödeyeceği mutabık kalınan bedeldir. Bir dolar tutarı, toplam proje maliyetinin bir yüzdesi veya başka bir ödeme şekli olabilir. Maliyet artı bir sözleşmenin tanımlayıcı özelliği, belirli bir bütçeden maliyetleri çıkarmak yerine giderleri oluştukları anda rapor etmesidir.

İnşaat projesi giderleri belirsiz olduğunda bir maliyet artı sözleşmesi kullanılır. Bu bir yükümlülük gibi görünse de, maliyet artı sözleşmeler genellikle bütçenin altına girmek için teşvikler içerir ve harcamalara üst sınır koyar. Bu, çatışmayı önler ve müteahhitlere adil bir ek yük ödenmesini sağlar.

Zaman ve Malzeme Sözleşmesi

Bir projenin kapsamı tamamen bilinmediğinde, zaman ve malzeme sözleşmeleri uygun bir seçimdir. Bu durumda, müteahhitler, gerektiğinde işçilik ve malzeme için saatlik bir ücret talep eder. Bu belirsizlik bıraktığından, bu sözleşmeler spesifik olmalı ve hemen hemen her şeye hazırlıklı olmalıdır. Bir mal sahibi, programdan önce ve/veya bütçenin altında tamamlanan inşaat projeleri için teşvikler içermelidir.

Bir zaman ve malzeme sözleşmesi, yakın denetim gerektirdiğinden küçük projeler için iyi bir seçimdir. Örneğin, tüm maliyetler, bunları belgelemek ve sözleşmelere uyulmasını sağlamak için dikkatle izlenmeli ve sınıflandırılmalıdır. Tahmin edebileceğiniz gibi, proje büyüdükçe bu giderek zorlaşıyor. Bir zaman ve malzeme sözleşmesi seçmenin avantajı, mal sahiplerini fazla ödeme yapan müteahhitlerden korumasıdır.

Birim Fiyatlandırma Sözleşmesi

Bir mal sahibi belirli bir üründen büyük miktarda satın almak istediğinde birim fiyatlandırma sözleşmesi kullanılır. Her ürün bir birimdir ve belirli bir fiyatı vardır. Bu öğeler ayrıca genellikle düşük bir fiyat için toplu miktarlarda ücretlendirilebilir.

Bir mal sahibi, belirli bir üründen ne kadarına ihtiyaç duyduğunu tam olarak bildiğinde, birim fiyatlandırma sözleşmeleri avantajlıdır. Bu tür bir sözleşmeyi kullanmak ve tüm birimleri bir kerede satın almak, gelecekteki olası malzeme fiyatları enflasyonuna karşı korunmanın iyi bir yoludur. Tüm eşyaları bir kerede satın alarak, mal sahipleri genellikle gelecekte yapacaklarından daha az öderler ve gelecekteki sözleşmeleri hazırlama konusunda endişelenmelerine gerek kalmaz.

Tasarım-İnşa Sözleşmesi

Çoğu durumda, proje sahipleri inşaat ihalesi sürecinde tamamlanmış tasarımları alırlar. Ancak tasarla-yap sözleşmesinde, geleneksel yöntemlerden farklı olarak tasarım ve inşaat aynı anda yapılır ve tek bir sözleşme ile ele alınır.

Bu tür inşaat sözleşmesi, tasarımcı ve inşaat ekibi arasında daha fazla iletişim sağlar ve ihale ve inşaat sürecini hızlandırır.

Garantili Maksimum Fiyat (GMP) Sözleşmesi

Garantili bir maksimum fiyat (GMP) sözleşmesi, bir proje sahibinin bir inşaat projesi için ödemesi gereken maksimum fiyatı tanımlar. Masrafların söz konusu garanti edilen azami fiyatı aşması durumunda, genel yüklenici tüm ek masrafları karşılayacaktır.

Bu nedenle, bu sözleşme türü, genel müteahhitlerin mümkün olan en doğru inşaat tahminini oluşturmasını gerektirir. Kulağa riskli gelebilir, ama olması gerekmiyor. Genel müteahhitler, ProjectManager gibi inşaat tahmin yazılımlarını kullanarak kolayca tahminler oluşturabilir veya gerçekçi ve karlı tahminler oluşturmak için özel bir inşaat tahmincisi kiralayabilir.

Teşvik İnşaat Sözleşmeleri

Teşvikli inşaat sözleşmesinde, proje sahibi ve müteahhit, projenin zamanında ve bütçenin altında teslim edilip edilmediğine bağlı olarak yükleniciye verilecek ekstra bir ödeme ücreti üzerinde anlaşırlar.

Müteahhit, zaman çizelgesini kaçırırsa veya bütçeyi aşarsa, yine de projeyi tamamlaması ve ek ödeme ücreti almadan bile mal sahibinin gereksinimlerini karşılaması gerekir.

Entegre Proje Teslim Sözleşmesi

Bu tür sözleşmeler çoğunlukla büyük, karmaşık projeler için kullanılır. Tasarla-inşa sözleşmesine benzer şekilde, tasarım ve inşaat için tek bir sözleşme kullanır, ancak aynı zamanda mal sahibi, inşaatçı ve tasarımcı arasında riskleri paylaştıkları, maliyetler üzerinde anlaştıkları, feragatnameler belirledikleri ve yalın ilkeleri takip ettikleri çok taraflı bir sözleşmeyi de içerir.

Bu inşaat sözleşmesinin temel amacı, risk ve ödülleri taraflar arasında eşit olarak yayan ayrıntılı bir çerçeve sağlamaktır. Örneğin, bir IPD inşaat sözleşmesi, proje finansal sonuçlara ulaşırsa mal sahibi, tasarımcı ve inşaatçı arasında bölünen toplu bir kâr içerir.

İnşaat Sözleşmeleri En İyi Uygulamaları

Ne tür bir inşaat projesi planlıyor olursanız olun, bu en iyi uygulamalar, sözleşmenizin net ve ayrıntılı bir düzenleme olmasını sağlar:

Teşvikleri Dahil Et

Bir inşaat projesini başarıya ulaştırmanın en iyi yollarından biri teşvikler yaratmaktır. Teşvikler, kapsam belirsiz olduğunda ve bütçe, zaman ve işçilik maliyetleri havadayken faydalıdır. Teşvikler hem müteahhitleri hem de mal sahiplerini verimli çalışmaya ve bir projeyi zamanında ve bütçenin altında tamamlamaya teşvik eder.

Beklentileri Açıkça Belirtin

Masrafların nasıl raporlanacağına, iletişimin nasıl sürdürüleceğine veya bir inşaat projesinin diğer herhangi bir yönünün nasıl yönetileceğine ilişkin beklentileri iletirken net olun. Bir sözleşmeyi ana hatlarıyla belirtin ve yüklenicinin geri başvurabileceği kilit noktalara bölün.

Beklenmedik Durumlar Oluşturun

En iyi inşaat sözleşmelerinin acil durum planları vardır. Çoğu zaman, bir inşaat projesi sırasında beklenmedik bir şey olur. İnşaat sözleşmelerinde beklenmedik durumlar olduğunda, hem mal sahibi hem de inşaatçı, bir şeyler ters gittiğinde ne yapılması gerektiğine dair bir yol haritasına sahiptir.

İnşaat Sözleşmeleri Yazarken Nelerden Kaçının

İşte inşaat sözleşmelerinizde öğrenmeniz ve kaçınmanız gereken üç yaygın hata.

Spesifik Olmamak

Yaygın bir hata, belirtmek yerine genelleştirmektir. Bir inşaat sözleşmesinin amacı, bir mal sahibi ile bir inşaatçı arasındaki sözleşmenin tam şartlarını detaylandırmaktır ve yoruma yer olmamalıdır. Aşırı ayrıntılı bir sözleşme diye bir şey yoktur.

Bunu akılda tutarak, inşaat sözleşmeleri açık ve gereksiz ayrıntılardan arındırılmış kalmalıdır. Dahil edilmesi gereken her şeyi tahmin etmek ile kilit noktaları seyrelten bilgileri düzenlemek arasında bir denge bulun. İnşaat yönetimi şablonlarımız, inşaat projesi belgelerinizi oluşturmaya başlamak için harika bir yerdir.

İletişim Kurmamak

Bir inşaat sözleşmesi yazarken, yüklenicinin nasıl ve ne zaman iletişim kurması gerektiğini tam olarak belirtin. Bu iletişim, düzenli kontroller şeklinde olabilir veya yalnızca önemli değişiklikler olması durumunda olabilir, ancak her iki taraf da karar vermeden önce bir şeyi ne zaman yürüteceğini bilmelidir.

İletişim eksikliği inşaat projeleri için zararlıdır. Çok fazla hareketli parça olduğu için, herkes kendi rolünü birbirine göre anlamalıdır. İyi yazılmış bir inşaat sözleşmesi, bir iletişim sistemi kurar ve soruların ve güncellemelerin nereye yönlendirileceğini netleştirir.

Değişikliklerin Nasıl Yönetileceğini Detaylandırmamak

Herhangi bir projede değişiklikler kaçınılmazdır, ancak asla inşaat projelerinde olduğu kadar değil. İnşaat projeleri sayısız hareketli parçaya sahiptir, birçok kişiyi ve birçok farklı yükleniciyi içerir. Bu, ayarlamaların projenin doğal bir parçası olduğu anlamına gelir.

Ayrıntılı bir inşaat sözleşmesi, bu değişikliklerin yolda tümsekler olması gerekmediği anlamına gelir. Sözleşmeler, değişikliklerin nasıl yapılması gerektiğini, bunları kimin yapacağını ve sürecin nasıl göründüğünü tam olarak belirlediğinde, her şey sorunsuz çalışır. Öte yandan, bu ayrıntılar net olmadığında, müteahhitler nasıl değişiklik yapacaklarını, onay için kime gideceklerini ve hangi değişikliklerin yapıldığını nasıl belgeleyeceklerini bilemeyeceklerdir.

Proje Yöneticisi ve İnşaat Sözleşmeleri

ProjectManager size hareket halindeyken inşaat projelerini baştan sona yönetme gücü verir. Kapsamlı bir proje planı oluşturun, belgeleri tamamlayın ve şantiyeden veya işinizi yaptığınız herhangi bir yerden görevler atayın.

Etkileşimli Gantt Şemaları

İnşaat projenizi baştan sona planlamanız için çevrimiçi bir Gantt grafiğimiz var. Görevlerinize süreler ekleyin ve bir çubuk grafik oluşturulur. Herhangi bir görev bağımlıysa, zaman çizelgesi boyunca kilometre taşları belirlenebilirken bunlar birbirine bağlanabilir.

Kaynak ve Ekip Yönetimi

Kaynakları yönetmek karmaşık olabilir, ancak çevrimiçi kaynak yönetimi yazılımımız size bilinçli kararlar vermeniz için ihtiyaç duyduğunuz gerçek zamanlı verileri sağlar. Ekiplerinizi, malzemelerinizi ve ekipmanınızı kategorilere ayırın ve saatlik ücretler ekleyin. Saatler günlüğe kaydedildiğinde, fiili maliyet, planlanan maliyetle otomatik olarak karşılaştırılır.

zaman çizelgeleri

Ekipleriniz saatlerini kaydettikçe, zaman izleme özelliğimiz, çalışanlar görevlerini tamamladıklarında otomatik olarak güncellenir ve bordrolamayı çok kolaylaştırır. Ayrıca ekibinizin ilerlemesini, temel proje KPI'larını taranabilir grafikler ve çizelgelerde görüntüleyen gerçek zamanlı gösterge panosunda da takip edebilirsiniz.

ProjectManager, inşaat projenizi yönetmek için ihtiyaç duyduğunuz araçlara sahip bir inşaat proje yönetimi yazılımıdır. Sağlam özelliklerimiz, planlamayı, programlamayı ve son göreve kadar raporlamayı daha verimli ve etkili hale getirir. Ayrıca, ekibiniz çalışırken güncellendiğinden elde ettiğiniz veriler daha doğrudur. Bu 30 günlük deneme teklifiyle ProjectManager'ı ücretsiz deneyin.