Emlak modellemesi nedir?

Özelliklerine (risk, getiri vb.) göre mantıksal olarak gruplandırılabilen bir menkul kıymetler seti Varlık Sınıfı olarak bilinir. Tipik olarak menkul kıymetler 4 varlık sınıfına ayrılır:

• Hisse senetleri (hisse senetleri)
• Sabit gelirli (tahvil, bono vb.)
• Nakit benzerleri (para piyasası araçları)
• Alternatif yatırımlar (türevler, emtialar, gayrimenkul vb.)

Gayrimenkul, kendine has özellikleri nedeniyle alternatif yatırımlar içinde benzersiz bir varlık kategorisidir:

Gayrimenkul, külfetli bir yatırımdır

En küçük gayrimenkul biriminin boyutu, diğer varlık sınıflarına kıyasla çok daha büyüktür, örneğin 10 metrekarelik bir daire veya bir arazi parçası satın almak pratik olarak mümkün olmayabilir. Bu doğru olmakla birlikte, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO'lar) topaklanmayı azaltmaya yardımcı olur ve küçük yatırımcıların katılımını bir dereceye kadar sağlar.

Gayrimenkul yatırımları likit değildir.

Gayrimenkul işlemlerinin sayısı düşüktür, çünkü:

• işlemlerin büyük bilet boyutları
• yüksek miktarda vergi (ülkeye bağlı olarak)
• gayrimenkul için etkin pazar yerlerinin olmaması (borsalara benzer)
• binaların inşası için gereken uzun süreler (binaların karmaşıklığına ve boyutlarına bağlı olarak birkaç aydan birkaç yıla kadar değişir)
• yerel yönetime tescil edilmesi gereken resmi satış sözleşmeleri gibi yasal prosedürler

Gayrimenkul fiyatları, yerel veya bazen aşırı yerel faktörler nedeniyle önemli ölçüde değişebilir.

Hisse senedi fiyatları genel ekonomik senaryodan, sektöre özel ve işletmeye/şirkete özel olaylardan etkilenme eğilimindeyken, gayrimenkul fiyatları da aşırı yerel faktörlere bağlı olabilir. Örneğin, bir sonraki büyük alışveriş merkezinin veya ofis kompleksinin konumu veya bir sonraki metro istasyonunun mülke yakınlığı, yukarıda belirtilen diğer faktörlerin dışında fiyatları önemli ölçüde etkileyebilir.

Gayrimenkul barınma sağlayabilir ve kira/kira geliri sağlayabilir.

Önemsiz ama önemli bir özellik, diğer yatırımların hiçbirinin, herkesin sığınabileceği bir yerin mülkiyet hakkına izin vermemesi. Gayrimenkul, belirli bir likidite seviyesinin korunmasına yardımcı olabilecek önemli bir kira/kira geliri sağlayabilir. Gayrimenkulden elde edilen kira geliri, öz sermayeden elde edilen temettü geliri veya tahvillerden elde edilen faiz geliri ile karşılaştırılabilir.

Gayrimenkul birçok yönden kendine özgüdür, ancak bu aynı zamanda çeşitlendirme yoluyla riski azaltmanın faydalarına da yardımcı olabilir. Gayrimenkul değerlemesi söz konusu olduğunda, değerleme amacıyla bu özelliklerin dikkate alınması gerekir. Nakit akışları üzerindeki çeşitli faktörlerin etkisinin finansal modele uygun şekilde dahil edilmesi gerekir. Gayrimenkulün fiyatlandırma dinamiklerini daha iyi anlamak için, bir gayrimenkul geliştiricisinin bir projede daha küçük birimleri nasıl fiyatlandıracağını anlamak faydalı olacaktır. Aşağıdaki genel süreç, gayrimenkul modellemesi için bir kılavuz olarak kullanılabilir.

Arsa alanı ve inşaat alanı

İnşaat alanının gereksinimlerine göre uygun bir arsanın bulunması ve o arsa üzerinde imar haklarının alınması gerekecektir. Arazi gereksinimleri, çeşitli kolaylıklar ve temel altyapı ihtiyaçları için gereksinimleri de dikkate almak zorunda kalacaktı. Arazi, uzun vadeli kiralama esasına göre satın alınabilir veya edinilebilir.

Capex Programını Tahmin Etme

Proje tipik olarak farklı aşamalarda planlanır ve aşamaların her biri için inşaat maliyeti, plana ve varsayılan enflasyona göre tahmin edilir. Sermaye harcaması gereksinimlerine bağlı olarak, fonların mevcut nakit, öz sermaye veya borç gibi çeşitli yollarla karşılanması planlanacaktır.

İnşaat sırasında faiz muhasebesi

İnşaat aşamasında nakit girişleri minimum, nakit çıkışları yüksektir. Fonlar borç yoluyla toplanırsa, borcun faizinin de yükseltilmesi ve proje maliyetinin bir parçası olarak kabul edilmesi gerekir.

İşletme Giderlerini Tahmin Etme

Sermaye harcamalarının yanı sıra, en azından ilk birkaç yılda belirli işletme giderleri de olacaktır. Bunlar ayrıca nakit akışı projeksiyonlarına dahil edilir. Mülk alıcılar veya kiracılar tarafından işgal edildiğinde ve bakıma yönelik işletme giderleri, zaman zaman bir artışla geliştirici tarafından aktarılabilir.

Tahmini Gelirler

Çeşitli talep ve arz faktörlerinin değerlendirilmesine dayalı olarak, satış fiyatları ve satış hacimleri tahmin edilmektedir. Ticari mülkler söz konusu olduğunda, satışlardan elde edilen gelirler yerine genellikle kira gelirleri tahmin edilir. Mülk alıcılar veya kiracılar tarafından işgal edildiğinde ve bakıma yönelik işletme giderleri, zaman zaman bir artışla geliştirici tarafından aktarılabilir. Bu da gelirleri artırıyor.

Nakit akışı analizi

Yukarıdaki tüm tahminlere dayalı olarak, öngörülen net nakit akışları türetilir ve proje IRR'sini (tüm projenin finansal sağlığının göstergesi) ve öz sermaye IRR'sini (öz sermaye yatırımcıları tarafından gerçekleştirilebilir getirilerin göstergesi) hesaplamak için kullanılır.

Senaryo analizi/ Duyarlılık Analizi

Bu, tüm girdilerin (varsayımlar) ve çeşitli risklerin (IRR'ler gibi çıktılardaki değişiklikler) nihai değerlendirmesinin aşamasıdır. Bu aşamada, proje için maliyetler ve satış fiyatları gibi kilit girdiler, proje uygulanabilirliği açısından değerlendirilir.

Bu sürecin farkındalığı, yatırımcıların herhangi bir gayrimenkul yatırımı için doğru fiyatı analiz etmelerine ve tahmin etmelerine yardımcı olabilir. Aynı değerleme sürecini alıcılar, satıcılar ve komisyoncular ve hatta yatırım bankacıları gibi aracılar da izleyebilir. Gayrimenkul değerleme sürecinde harcanan zaman ve kaynak miktarı şunlara bağlı olacaktır:

• Önerilen yatırımın boyutu
• Talep/arz dinamiklerine bağlı olarak mevcut zaman miktarı
• Düzenleme gereksinimleri
• Yatırımcıların iletişim gereksinimleri (özkaynak/borç)

Hızlı özet
Gayrimenkul değerlemesi için, gayrimenkule özgü tüm önemli faktörlerin değerlendirilmesi kritik olmakla birlikte, değerleme için harcanması gereken zaman ve kaynakların miktarına karar vermek de önemli olacaktır.
Mutlu Gayrimenkul Modelleme ve Yatırım!