Yatırım amaçlı gayrimenkul alırken nelere dikkat edilmelidir?

Bir yatırım amaçlı gayrimenkul, servetinizi inşa etmenin ve geleceğinizi güvence altına almanın harika bir yoludur. Aslında çoğu yatırımcı, ilk kez yola çıktıklarında genellikle gayrimenkule yatırım yapmayı seçer.

Ama neden bir yatırım amaçlı gayrimenkul almalısınız?

Gayrimenkul, en kolay ve düşük riskli yatırım seçeneklerinden biridir. Büyük talep, büyük yatırım getirisi var ve servetinizi kendi şartlarınıza göre büyütmenize izin veriyor. Herkesin yaşayacak bir yere ihtiyacı vardır - bu nedenle, ömür boyu nakit ve vergi avantajları için kaydolmuş olacaksınız!

Ancak bir yatırım amaçlı gayrimenkul satın almanın faydaları kulağa ne kadar heyecan verici gelse de, aynı zamanda büyük bir taahhüttür. Biraz zaman, çaba ve nakit harcamanız gerekebilir ve bu, doğru yaparsanız uzun vadede büyük fayda sağlayabilir.

Yatırım amaçlı gayrimenkul alırken dikkat etmeniz gerekenler aşağıda sıralanmıştır:

Mali durumunuz

Mali durumunuz, hangi tür yatırım amaçlı gayrimenkul satın alacağınıza karar vermede önemli bir rol oynar.

Uzman yatırım amaçlı gayrimenkul alıcıları, yatırım bütçenizi aşmanın yapmanız gereken en son şeylerden biri olduğunu size söyleyecektir. Bir yatırım amaçlı gayrimenkulün bakımı için yeterli zaman ve enerji harcamanız gerekir. Mali sorunları karışıma atmak istemezsiniz.

Harcamalarınızdan ve yaşam tarzınızdan ödün vermeden ne kadarını bir kenara ayırabileceğinizi analiz edin.

Yatırım Maliyetleri

Bir mülk satın almak, satın alma fiyatını içeren kendi maliyet payıyla birlikte gelir.

İhtiyaçlarınızı karşılayan evlerin fiyat noktalarında biraz araştırma yapın.

Bir bütçe belirledikten sonra, bir yatırım amaçlı gayrimenkulün tüm masraflarını karşıladığınızdan emin olmak için fazladan birkaç bin tasarruf edin. Bunlara ev depozitosu, damga vergisi ve emlak vergileri, yasal ücretler, FIRB onayı ve acente ücretleri dahildir - bunların tümü satın alma fiyatının yaklaşık %7 ila 11'ine ulaşabilir!

Bir emlakçı ve emlak müfettişi tutmayı seçerek maliyetleri düşürebilirsiniz. Ancak bu aynı zamanda, en iyi mülkü bulmak için daha çok çalışmanız ve sorunlarla dolu bir ev satın almadığınızdan emin olmanız gerektiği anlamına gelir.

Finansman Stratejisi

Düşünmeniz gereken bir sonraki adım, bir yatırım amaçlı gayrimenkulü nasıl finanse edeceğinizdir. Peşin ödeme mi yapacaksınız, kredi mi alacaksınız yoksa düşük riskli bir finansman seçeneğini mi araştıracaksınız?

Kendi başınıza kredi almayı düşünüyorsanız, üslerinizi kapattığınızdan emin olun. Bir miktar acil nakit bulundurun, böylece kiralık mülkünüzden düzenli bir nakit akışınız olmasa bile, geri ödemelerinizi zamanında yapabilirsiniz. Genel faiz oranlarını araştırın ve her şeyi yapmadan önce kredi puanınızı göz önünde bulundurun.

Aylık geliriniz düşük diye hayalinizdeki evin ulaşılmaz olması gerekmez. Tüm mali yükü tek başına taşımak zorunda da değilsin! Daha az parayla mülke yatırım yapabileceğiniz bir dizi düşük riskli yol vardır, örneğin:

• Gayrimenkul yatırımı için mevcut evinizin öz sermayesini kullanma
• Kefil kredisine erişim
• Gayrimenkul yatırımı için ortak başvuru yapılması

Bir Gayrimenkul Yatırım Grubu veya Vakfı aracılığıyla yatırım yapmak

Hedef piyasa

Anlamanız gereken bir sonraki şey şudur: Ne tür kiracılara hizmet vermek istiyorsunuz? Ailelere, üniversite öğrencilerine veya bir çifte kiralamayı mı düşünüyorsunuz? Oda arkadaşı bazında mı yoksa tek aile birimi konseptinde mi olacak? Mülkün boyutu, türü ve konumu büyük ölçüde bu faktörlere bağlı olacaktır.

Evcil hayvanı olan kiracılar genellikle geniş, ferah mülkler ararlar. Diğer kiralamalarda genel 'Evcil Hayvan Yok' politikası nedeniyle daha fazla ödemeye bile razı olabilirler! Yalnızca bu gereksinim için büyük bir kiralık mülk satın almayı ve bunu bir satış noktasına dönüştürmeyi düşünün.

emlak piyasası

Bir yatırım yaparken, isteyeceğiniz son şey belirsiz sulara adım atmaktır. Kendinize şu soruyu sorun: “Şimdi bir yatırım amaçlı gayrimenkul almalı mıyım?”

Bir yatırım amaçlı gayrimenkul satın almadan önce emlak piyasasını dikkatlice inceleyin. Emlak fiyatlarının düştüğü geçici bir düşüş var mı? Düşük fiyatlar, düşük talebe eşit olabilir - ancak değilse, bu sizin şanslı gününüz olabilir. Anlaşma ne kadar ucuzsa, kar o kadar büyük olur!

Ülkenin ekonomik durumunu ve geçerli ulusal sorunları göz önünde bulundurun. İnsanlar mülk satın almak için çabalıyor mu? Bu, ani bir konut patlamasına neden olabilir. Kiralık mülk satın almak için çok beklemeyin! Cüzdanınız için kesinlikle hiçbir şey yapmayabilecek aşırı fiyatlı bir mülkle yetinmek zorunda kalabilirsiniz.

Özellikler

Doğru mülk, hedef pazarınız için bir dizi temel özelliği kontrol etmeli ve ideal olarak temel özellikleri satış noktalarına dönüştürmelidir.

Konum

Kiracılarınızın bakacağı ilk şeylerden biri mülkün konumudur. Kiracılar, günlük rutinlerine sorunsuz bir şekilde uyan bir mülk isterler.

Toplu taşımaya kolay erişime sahip ticari bölgelere yakın bir mülk, kırsal, izole bir bölgede bulunan bir mülkten daha fazla talep görecektir.

Ancak, bir mülkün konumu da bir satış noktasına dönüştürülebilir. Daha fazla mağaza ve restoran getirmek için geliştirme çalışmaları yapılıyor mu? Güvenli mi? Daha fazla iş getirmek için planlanmış herhangi bir altyapı projesi var mı? Konum, mülkünüzün en büyük anlaşmasını bozabilir, bu yüzden akıllıca seçim yapın!

Malın cinsi

Asırlık soru: bir ev mi yoksa bir birim mi?

Piyasadaki bu kadar çok emlak seçeneğiyle, kafanın karışması ve önemli detayların gözden kaybolması kolaydır. Sofistike ve lüks yerine pratikliği ve rahatlığı seçin. Ne tür bir mülk alacağınızı düşünürken kendinize 2 soru sorun:

• Bunu karşılayabilir misin?
• Bu bir yatırım olarak ne kadar karlı olacak?

Mülkte yaşamayı sonuna kadar görselleştirmek için kendinizi kiracınızın yerine koyun. Bu, duygu yerine kâra dayalı pratik bir karar vermenize yardımcı olacaktır.

Arka bahçeli bir ev, çok daha fazla alana sahip olduğu için çocuklu geniş bir aileye hitap edebilirken, bir ünite, evde daha az zaman geçiren ve küçük alanlarda rahatlık arayan öğrencilere veya profesyonellere hitap edebilir.

Seçtiğiniz mülkün türü de cüzdanınızı etkileyebilir. Westpac'a göre, evlerin satın alınması ve bakımı genellikle daha maliyetli olabilir, ancak aynı zamanda yüksek oranlara kiralanabilirler. Öte yandan birimlerin satın alınması ve bakımı daha ucuz olabilir, ancak aynı zamanda katman ücretleri de olabilir.

mülk özellikleri

Kira geliriniz aynı zamanda mülkünüzün yatak odası sayısına, genel büyüklüğüne, tasarımına ve kat sayısına da bağlı olacaktır. Daha yüksek rakamlar daha yüksek kiralar getirebilir - ancak bu düzeyi karşılayamayan nüfusun önemli bir bölümünü de kaybediyor olabilirsiniz.

Mülkün temel ve isteğe bağlı özelliklere sahip olup olmadığını kontrol edin. Odalarda eşya dolabı var mı? Tüm musluklar ve kapı kolları kusursuz çalışıyor mu? Kiralama ücretinizi artırmak için kullanabileceğiniz bir jakuzi veya çarpıcı bir dekor parçası var mı? Noktalı çizgiyi imzalamadan önce evin içinden geçtiğinizden emin olun.

Mülkün yaşını düşünün. Yepyeni bir ev piyasada çok daha hızlı satılabilirken, eski bir ev biraz zaman alabilir. Ayrıca, sürekli bakıma ihtiyacı varsa kanınızı kurutabilecek birkaç gizli çatlak ve kusurla birlikte gelebilir.

Kiralama Gereksinimleri

Bir yatırımda hayatınızın birikimini tokatlıyorsanız, düzenli olarak iyi bir şekilde ödediğini garanti etmek isteyeceksiniz.

Kiralık bir mülkün bakımı, tıpkı bir bitkiye bakmak gibidir. Maksimum sonuç için zaman ve çaba harcamanız ve tohumu doğru yere ektiğinizden emin olmanız gerekir.

Kiralama Talebi

Kiralık mülk yatırımınızın yeri, kiralama talebi söz konusu olduğunda oldukça büyük bir rol oynar. Emlak piyasasına hızlı bir bakış, şehirde milyonlarca insanın yaşadığı ve mülklerin her zaman talep gördüğü için şehirde bir yer bulmanın akıllıca bir seçim olabileceğini size söyleyecektir. Dezavantajı mı? Çoğu şehir mülkü kırsaldan daha pahalı olabilir.

Ancak bu, kırsal alanların büyük yatırım noktaları olmadığı anlamına gelmez. Nispeten ucuz bir fiyata harika bir yer kapabilir ve aynı zamanda daha yüksek kira getirilerinin ve mülk değerinin keyfini çıkarabilirsiniz!

kira getirisi

Kira getiriniz esas olarak kira gelirinizden elde ettiğiniz kârdır. Yüksek kira getirisi elde etmek için yapabileceğiniz en iyi şey, masraflarınızı en aza indirirken yüksek kira oranlarıyla kiralanabilecek bir mülk satın almaktır.

Halihazırda birkaç yeri kısa listeye eklediyseniz, boşluk oranları, kiralama oranları, potansiyel büyüme oranı ve talep edilen mülk türleri gibi bölgedeki diğer kiralık mülklerin performans geçmişini göz önünde bulundurun. Bu size mülkünüzün kâr potansiyeli hakkında bir fikir verecek ve ne tür bir yatırım stratejisi kullanacağınıza karar vermenize yardımcı olacaktır.

Portföy değer artışı

Paranızı yalnızca yıllar içinde değer kazanacak bir yatırıma yatırın ve size ilk başta yatırdığınız miktardan daha büyük bir maaş çeki verin!

Real Estate Investar'ın bir makalesi, göz attığınız mülk için büyüme trendi göstergelerini kontrol etmenizi önerir. Aşağıdaki durumlarda mülkünüzün büyük bir sermaye artışı göstermesi muhtemeldir:

• Bölgedeki mülklerin ortalama satış fiyatı son birkaç yılda arttı
• Mülkler genellikle piyasada sadece birkaç gün geçirir
• Tesis, şehir merkezine yakın bir banliyöde yer almaktadır. Araştırmalar, bu banliyölerin, piyasa yeni bir sermaye büyüme aşamasına başladığında fiyat artışlarının dalgalanma etkisinden ilk yararlanan yerler olduğunu gösteriyor.
• Mülk, konut için sınırlı kapasiteye sahip, iyi nüfuslu bir banliyöde yer almaktadır.
• Büyük bir otoyol, okullar, hastaneler veya alışveriş merkezlerinin inşası gibi banliyöye gelecekte eklenecek gelişmeler ve kolaylıklar var.

Yeniden Satış Potansiyeli ve Maliyetler

Satma zamanının geldiğine karar verdiğinizde 10 veya 20 yıl sonrasını düşünün. Kendine sor:

• Seçtiğiniz mülk türü o zaman bile hala talep görecek mi yoksa modası geçmiş olarak mı değerlendirilecek?
• Genel talebi karşılayan bir eve kolayca dönüştürebilir misiniz yoksa tadilat için güzel bir kuruş harcamak zorunda kalır mısınız?

Unutmayın: bir mülk satmanın da birkaç maliyeti vardır. Acentenizin ve taşıyıcının ücretleri, pazarlama maliyetleri, oranlar ve vergiler için ödeme yapmanız ve (eğer aldıysanız) yatırım amaçlı gayrimenkulünüzün ipoteğinin kaldırılması için ödeme yapmanız gerekebilir.

Mülk yönetimi maliyetlerini hesaba katmayı unutmayın. Bu maliyetlerin bazıları, ipotek ödemeleri, katman ücretleri ve belediye ücretleri gibi zorunlu olabilir.

Durumunuza bağlı olarak, bir mülk yöneticisi tutmayı da düşünmeniz gerekecektir. Yönetim dizginlerini kendiniz alıyorsanız, bakımı kolay bir mülk satın almak isteyebilirsiniz.

Sonuç olarak, bir yatırım amaçlı gayrimenkul satın alırken, her adımda artıları ve eksileri uzun uzun gözden geçirmek isteyeceksiniz. Mali durumunuzu ve hedeflerinizi etkileyen kusursuz bir plan yapın. Bu sadece bir mülkü oldukça hızlı bir şekilde kısa listeye almanıza yardımcı olmakla kalmayacak, aynı zamanda cüzdanınızı yakmanızı da önleyecektir!