什么是房地产建模？

一组可以根据其特征（风险、回报等）在逻辑上组合在一起的证券称为资产类别。 通常，证券分为 4 个资产类别：

• 股票（股票）
• 固定收益（债券、债券等）
• 现金等价物（货币市场工具）
• 另类投资（衍生品、商品、房地产等）

房地产是另类投资中独特的资产类别，因为它具有以下特点：

房地产是一项大宗投资

与其他资产类别相比，最小的房地产单位的规模要大得多，例如，实际上不可能购买 10 平方英尺的公寓或一块土地。 虽然这是真的，但房地产投资信托 (REIT) 在一定程度上有助于减少块状并促进小投资者的参与。

房地产投资缺乏流动性。

房地产交易的数量很少，因为：

• 大单的交易量
• 高额税收（取决于国家/地区）
• 缺乏有效的房地产市场（类似于证券交易所）
• 建造建筑物需要很长的时间（根据建筑物的复杂程度和大小，从几个月到几年不等）
• 法律程序，例如需要在当地政府登记的正式销售协议

由于当地或有时超当地因素，房地产的定价可能会有很大差异。

虽然股票价格往往受到整体经济形势、行业特定和企业/公司特定事件的影响，但房地产价格也可能取决于超本地因素。 例如，除上述其他因素外，下一个大型购物中心或办公大楼的位置或靠近该物业的下一个地铁站的位置会显着影响价格。

房地产可以提供庇护，并可以产生租金/租赁收入。

微不足道但重要的特征，即没有其他投资允许拥有任何人都可以避难的地方的所有权。 房地产可以产生可观的租金/租赁收入，有助于维持一定水平的流动性。 房地产产生的租金收入与股票的股息收入或债券的利息收入相当。

房地产在许多方面都很独特，但这也可能有助于通过多元化降低风险。 在房地产估价方面，出于估价的目的，必须考虑这些特点。 各种因素对现金流的影响需要适当地纳入财务模型中。 为了更好地了解房地产的定价动态，了解房地产开发商如何对项目中较小的单位进行定价将很有用。 以下通用过程可用作房地产建模的指南。

土地面积和建筑面积

根据建设面积的要求，必须找到合适的地块，并获得该土地的建设权。 土地需求还必须考虑各种便利设施和基本基础设施的需求。 土地可以在长期租赁的基础上购买或收购。

估算资本支出计划

该项目通常在不同的阶段进行规划，每个阶段的建设成本是根据计划和假设的通货膨胀估计的。 根据资本支出要求，计划通过可用现金、股权或债务等各种方式满足资金需求。

施工期间的利息核算

在建设阶段，现金流入很少，现金流出很高。 如果通过债务筹集资金，则债务利息也必须筹集并被视为项目成本的一部分。

估算运营费用

除了资本支出外，还会有一定的运营费用，至少在最初几年是这样。 这些也包括在现金流量预测中。 当房产被买家或租户占用时，维护的运营费用可能由开发商转嫁，有时会加价。

估算收入

根据对各种供需因素的评估，预测售价和销量。 在商业地产的情况下，通常估计租赁收入而不是销售收入。 当房产被买家或租户占用时，维护的运营费用可能由开发商转嫁，有时会加价。 这也增加了收入。

现金流分析

根据上述所有估计，得出预计的净现金流量，并用于计算项目 IRR（整个项目的财务状况指标）和股权 IRR（股权投资者可实现回报的指标）。

情景分析/敏感性分析

这是对所有输入（假设）和各种风险（输出变化，如内部收益率）进行最终评估的阶段。 在此阶段，从项目可行性的角度评估项目的成本和售价等关键投入。

了解这一过程可以帮助投资者分析和估计任何房地产投资的正确价格。 买方、卖方以及经纪人甚至投资银行家等中介机构都可以遵循相同的估值过程。 在房地产估价过程中花费的时间和资源取决于：

• 拟投资规模
• 可用时间取决于需求/供应动态
• 监管要求
• 投资者沟通要求（股权/债务）

快速总结
对于房地产估价，评估房地产特有的所有重要因素至关重要，但决定估价所需的时间和资源量也很重要。
快乐的房地产建模和投资！