购买投资物业时应考虑的事项

投资房产是积累财富和保障未来的好方法。 事实上，大多数投资者在第一次出击时往往会选择投资房地产。

但是为什么要购买投资物业呢？

房地产是最简单和低风险的投资选择之一。 它有巨大的需求，巨大的投资回报，让您按照自己的方式增加财富。 每个人都需要有地方住——所以您基本上是在注册终身现金和税收优惠！

但是，尽管购买投资物业的好处听起来令人兴奋，但这也是一项巨大的承诺。 您可能需要投入相当多的时间、精力和现金，从长远来看，这可能会带来丰厚的回报——如果您做得对的话。

以下是购买投资物业时需要考虑的事项列表：

您的财务状况

您的财务状况在决定购买哪种类型的投资物业方面起着关键作用。

专家投资物业买家会告诉您，超出您的投资预算是您最不应该做的事情之一。 您必须投入足够的时间和精力来维护投资物业。 您不想将财务问题混为一谈。

分析在不影响您的开支和生活方式的情况下您可以预留多少。

投资成本

购买房产会带来自己的成本份额，包括购买价格。

对满足您需求的房屋的价格点进行一些研究。

一旦您确定了预算，请多存几千美元，以确保您能支付投资房产的所有费用。 其中包括房屋押金、印花税和财产税、律师费、FIRB 批准费和代理费——所有这些费用可能占购买价格的 7% 到 11% 左右！

您可以通过选择不聘请房地产经纪人和财产检查员来削减成本。 但这也意味着您将不得不更加努力地寻找最好的房产，并确保您不会购买充满问题的房子。

融资策略

您需要考虑的下一步是如何为投资物业融资。 您会以现金预付、贷款还是探索低风险融资方案？

如果您正在考虑自己申请贷款，请确保覆盖您的基础。 储备一些应急现金，这样即使您的出租物业没有定期的现金流，您也可以按时还款。 在全力以赴之前研究一般利率并考虑您的信用评分。

您的梦想家园不必因为您的月收入低而遥不可及。 您也不必独自承担全部经济负担！ 您可以通过多种低风险方式以较少的资金投资房产，例如：

• 使用您当前的房屋净值进行房地产投资
• 获得担保人贷款
• 联名申请物业投资

通过房地产投资集团或信托投资

目标市场

接下来您需要弄清楚的是：您想迎合哪种类型的租户？ 您是否正在考虑出租给家庭、大学生或情侣？ 是基于室友还是单户单元的概念？ 财产的大小、类型和位置在很大程度上取决于这些因素。

有宠物的租户通常都在寻找大而宽敞的房产。 由于其他租赁中的一般“禁止携带宠物”政策，他们甚至可能愿意支付更多费用！ 考虑专门为此需求购买大型出租物业，并将其转化为卖点。

房地产市场

进行投资时，您最不想做的就是踏入不确定的水域。 问问自己： “我现在应该购买投资房产吗？”

在购买投资物业之前仔细研究房地产市场。 是否存在房价下跌的暂时性低迷？ 低价格可能等于低需求——但如果不是，那可能就是你的幸运日。 交易越便宜，利润越大！

考虑该国的经济状况和任何普遍存在的国家问题。 人们在争先恐后地购买房产吗？ 这可能会导致突然的房地产繁荣。 购买出租物业之前不要等待太久！ 您可能不得不接受价格过高的房产，而这对您的钱包来说可能毫无用处。

该物业

合适的物业应该为您的目标市场核对一些要素——最好将基本功能转化为卖点。

地点

您的租户首先要看的东西之一就是房产的位置。 租户想要一处能够无缝融入他们日常生活的房产。

与位于偏远农村地区的房产相比，靠近商业区且交通便利的房产的需求量更大。

然而，房产的位置也可以变成卖点。 是否正在进行开发以引入更多的商店和餐馆？ 安全吗？ 是否有任何基建项目计划带来更多就业机会？ 该位置可能是您财产的最终决定因素，因此请明智地选择！

财产类型

古老的问题：房子还是单元？

市场上有如此多的房产选择，很容易混淆并忽视重要的细节。 选择实用性和便利性而不是精致和奢华。 在考虑购买哪种类型的房产时，问自己两个问题：

• 你买得起吗？
• 这作为一项投资会有多大利润？

设身处地为租户着想，从租户的角度想象他们在房产中的生活。 这将帮助您根据利润而不是情绪做出实际的决定。

带后院的房子可能会吸引有孩子的大家庭，因为它有更多的空间，而单元房可能会吸引学生或专业人士，他们在家的时间较少，希望在狭小的空间里寻找便利。

您选择的房产类型也可能会影响您的钱包。 根据 Westpac 的说法，房屋的购买和维护成本通常可能更高，但也可能以高价出租。 另一方面，单元的购买和维护可能更便宜，但它们也可能需要支付分层费用。

物业特色

您的租金收入还取决于您房产的卧室数量、整体大小、设计和楼层数。 更高的数字可能会获得更高的租金——但你也可能会失去很多负担不起这个水平的人口。

检查该物业是否具有基本的和按需的功能。 房间里有储物柜吗？ 所有的水龙头和门把手都工作正常吗？ 是否有按摩浴缸或漂亮的装饰品可以用来提高租金？ 在虚线上签名之前，请确保您已经穿过房子。

考虑房产的年龄。 全新的房子可能在市场上卖得更快，而旧房子可能需要一些时间。 此外，它可能带有一些隐藏的裂缝和故障，如果需要持续维护，可能会让您流血。

租赁要求

如果您将毕生积蓄用于一项投资，您将希望保证它能定期获得良好回报。

维护出租物业就像照顾植物一样。 您需要投入时间和精力，并确保将种子撒在正确的位置以获得最大的效果。

租赁需求

在租赁需求方面，您的出租物业投资地点起着非常重要的作用。 快速浏览一下房地产市场会告诉您，在城市中抢占一席之地可能是一个明智的选择，因为数以百万计的人住在那里，而且房产总是供不应求。 不足之处？ 大多数城市的房产可能比农村贵。

但这并不意味着农村地区不是很好的投资地点。 您也许能够以相对便宜的价格抢到一个好地方——并享受更高的租金收益和房产价值！

租金收益

您的租金收益实质上是您从租金收入中获得的利润。 确保高租金收益的最佳选择是购买可以以高租金出租的房产，同时最大限度地减少您的开支。

如果您已经入围了几个地方，请考虑该地区其他出租物业的历史表现，例如空置率、租金率、潜在增长率和需求的物业类型。 这将使您了解您的财产的盈利潜力，并帮助您决定您将使用哪种类型的投资策略。

资本增长

将您的资金投入一项只会随着时间的推移而增值的投资 - 并为您提供比您最初投入的金额更高的薪水！

Real Estate Investar 的一篇文章建议检查您一直关注的房产的增长趋势指标，例如。 如果出现以下情况，您的财产可能会显示出巨大的资本增长：

• 过去几年，该地区房产的平均售价有所上涨
• 房产通常只在市场上停留几天
• 该物业位于靠近市中心的郊区。 研究表明，每当市场开始新的资本增长阶段时，这些郊区最先受益于价格上涨的连锁反应。
• 该物业位于人口稠密的郊区，但住房容量有限
• 郊区将增加未来的开发项目和便利设施，例如建设一条主要高速公路、学校、医院或购物中心。

转售潜力和成本

当您决定是时候出售时，想想 10 或 20 年后的情况。 问你自己：

• 即使到那时，您选择的房产类型是否仍然有需求，还是会被认为已经过时？
• 您是否能够轻松将其改造成满足一般需求的住宅，或者您是否需要花一大笔钱进行装修？

请记住：出售房产也会涉及一些成本。 您可能需要在交割后支付您的代理人和产权转让人的费用、营销成本、利率和税款，以及解除您的投资房产的抵押贷款（如果您已经申请了抵押贷款）。

不要忘记考虑物业管理成本。 其中一些费用可能是强制性的，例如抵押贷款付款、分层费用和市政费用。

根据您的情况，您还需要考虑聘请物业经理。 如果您自己承担管理责任，您可能想要购买易于维护的房产。

总而言之，在购买投资物业时，您需要仔细审视每一步的利弊。 制定一个万无一失的计划，将您的财务和目标考虑在内。 这不仅可以帮助您快速入围房产，还可以帮助您避免烧钱！