什麼是房地產建模？

一組可以根據其特徵（風險、回報等）在邏輯上組合在一起的證券稱為資產類別。 通常，證券分為 4 個資產類別：

• 股票（股票）
• 固定收益（債券、債券等）
• 現金等價物（貨幣市場工具）
• 另類投資（衍生品、商品、房地產等）

房地產是另類投資中獨特的資產類別，因為它具有以下特點：

房地產是一項大宗投資

與其他資產類別相比，最小的房地產單位的規模要大得多，例如，實際上不可能購買 10 平方英尺的公寓或一塊土地。 雖然這是真的，但房地產投資信託 (REIT) 在一定程度上有助於減少塊狀並促進小投資者的參與。

房地產投資缺乏流動性。

房地產交易的數量很少，因為：

• 大單的交易量
• 高額稅收（取決於國家/地區）
• 缺乏有效的房地產市場（類似於證券交易所）
• 建造建築物需要很長的時間（根據建築物的複雜程度和大小，從幾個月到幾年不等）
• 法律程序，例如需要在當地政府登記的正式銷售協議

由於當地或有時超當地因素，房地產的定價可能會有很大差異。

雖然股票價格往往受到整體經濟形勢、行業特定和企業/公司特定事件的影響，但房地產價格也可能取決於超本地因素。 例如，除上述其他因素外，下一個大型購物中心或辦公大樓的位置或靠近該物業的下一個​​地鐵站的位置會顯著影響價格。

房地產可以提供庇護，並可以產生租金/租賃收入。

微不足道但重要的特徵，即沒有其他投資允許擁有任何人都可以避難的地方的所有權。 房地產可以產生可觀的租金/租賃收入，有助於維持一定水平的流動性。 房地產產生的租金收入與股票的股息收入或債券的利息收入相當。

房地產在許多方面都很獨特，但這也可能有助於通過多元化降低風險。 在房地產估價方面，出於估價的目的，必須考慮這些特點。 各種因素對現金流的影響需要適當地納入財務模型中。 為了更好地了解房地產的定價動態，了解房地產開發商如何對項目中較小的單位進行定價將很有用。 以下通用過程可用作房地產建模的指南。

土地面積和建築面積

根據建設面積的要求，必須找到合適的地塊，並獲得該土地的建設權。 土地需求還必須考慮各種便利設施和基本基礎設施的需求。 土地可以在長期租賃的基礎上購買或收購。

估算資本支出計劃

該項目通常在不同的階段進行規劃，每個階段的建設成本是根據計劃和假設的通貨膨脹估計的。 根據資本支出要求，計劃通過可用現金、股權或債務等各種方式滿足資金需求。

施工期間的利息核算

在建設階段，現金流入很少，現金流出很高。 如果通過債務籌集資金，則債務利息也必須籌集並被視為項目成本的一部分。

估算運營費用

除了資本支出外，還會有一定的運營費用，至少在最初幾年是這樣。 這些也包括在現金流量預測中。 當房產被買家或租戶佔用時，維護的運營費用可能由開發商轉嫁，有時會加價。

估算收入

根據對各種供需因素的評估，預測售價和銷量。 在商業地產的情況下，通常估計租賃收入而不是銷售收入。 當房產被買家或租戶佔用時，維護的運營費用可能由開發商轉嫁，有時會加價。 這也增加了收入。

現金流分析

根據上述所有估計，得出預計的淨現金流量，並用於計算項目 IRR（整個項目的財務狀況指標）和股權 IRR（股權投資者可實現回報的指標）。

情景分析/敏感性分析

這是對所有輸入（假設）和各種風險（輸出變化，如內部收益率）進行最終評估的階段。 在此階段，從項目可行性的角度評估項目的成本和售價等關鍵投入。

了解這一過程可以幫助投資者分析和估計任何房地產投資的正確價格。 買方、賣方以及經紀人甚至投資銀行家等中介機構都可以遵循相同的估值過程。 在房地產估價過程中花費的時間和資源取決於：

• 擬投資規模
• 可用時間取決於需求/供應動態
• 監管要求
• 投資者溝通要求（股權/債務）

快速總結
對於房地產估價，評估房地產特有的所有重要因素至關重要，但決定估價所需的時間和資源量也很重要。
快樂的房地產建模和投資！