購買投資物業時應考慮的事項

投資房產是積累財富和保障未來的好方法。 事實上，大多數投資者在第一次出擊時往往會選擇投資房地產。

但是為什麼要購買投資物業呢？

房地產是最簡單和低風險的投資選擇之一。 它有巨大的需求，巨大的投資回報，讓您按照自己的方式增加財富。 每個人都需要有地方住——所以您基本上是在註冊終身現金和稅收優惠！

但是，儘管購買投資物業的好處聽起來令人興奮，但這也是一項巨大的承諾。 您可能需要投入相當多的時間、精力和現金，從長遠來看，這可能會帶來豐厚的回報——如果您做得對的話。

以下是購買投資物業時需要考慮的事項列表：

您的財務狀況

您的財務狀況在決定購買哪種類型的投資物業方面起著關鍵作用。

專家投資物業買家會告訴您，超出您的投資預算是您最不應該做的事情之一。 您必須投入足夠的時間和精力來維護投資物業。 您不想將財務問題混為一談。

分析在不影響您的開支和生活方式的情況下您可以預留多少。

投資成本

購買房產會帶來自己的成本份額，包括購買價格。

對滿足您需求的房屋的價格點進行一些研究。

一旦您確定了預算，請多存幾千美元，以確保您能支付投資房產的所有費用。 其中包括房屋押金、印花稅和財產稅、律師費、FIRB 批准費和代理費——所有這些費用可能佔購買價格的 7% 到 11% 左右！

您可以通過選擇不聘請房地產經紀人和財產檢查員來削減成本。 但這也意味著您將不得不更加努力地尋找最好的房產，並確保您不會購買充滿問題的房子。

融資策略

您需要考慮的下一步是如何為投資物業融資。 您會以現金預付、貸款還是探索低風險融資方案？

如果您正在考慮自己申請貸款，請確保覆蓋您的基礎。 儲備一些應急現金，這樣即使您的出租物業沒有定期的現金流，您也可以按時還款。 在全力以赴之前研究一般利率並考慮您的信用評分。

您的夢想家園不必因為您的月收入低而遙不可及。 您也不必獨自承擔全部經濟負擔！ 您可以通過多種低風險方式以較少的資金投資房產，例如：

• 使用您當前的房屋淨值進行房地產投資
• 獲得擔保人貸款
• 聯名申請物業投資

通過房地產投資集團或信託投資

目標市場

接下來您需要弄清楚的是：您想迎合哪種類型的租戶？ 您是否正在考慮出租給家庭、大學生或情侶？ 是基於室友還是單戶單元的概念？ 財產的大小、類型和位置在很大程度上取決於這些因素。

有寵物的租戶通常都在尋找大而寬敞的房產。 由於其他租賃中的一般“禁止攜帶寵物”政策，他們甚至可能願意支付更多費用！ 考慮專門為此需求購買大型出租物業，並將其轉化為賣點。

房地產市場

進行投資時，您最不想做的就是踏入不確定的水域。 問問自己： “我現在應該購買投資房產嗎？”

在購買投資物業之前仔細研究房地產市場。 是否存在房價下跌的暫時性低迷？ 低價格可能等於低需求——但如果不是，那可能就是你的幸運日。 交易越便宜，利潤越大！

考慮該國的經濟狀況和任何普遍存在的國家問題。 人們在爭先恐後地購買房產嗎？ 這可能會導致突然的房地產繁榮。 購買出租物業之前不要等待太久！ 您可能不得不接受價格過高的房產，而這對您的錢包來說可能毫無用處。

該物業

合適的物業應該為您的目標市場核對一些要素——最好將基本功能轉化為賣點。

地點

您的租戶首先要看的東西之一就是房產的位置。 租戶想要一處能夠無縫融入他們日常生活的房產。

與位於偏遠農村地區的房產相比，靠近商業區且交通便利的房產的需求量更大。

然而，房產的位置也可以變成賣點。 是否正在進行開發以引入更多的商店和餐館？ 安全嗎？ 是否有任何基建項目計劃帶來更多就業機會？ 該位置可能是您財產的最終決定因素，因此請明智地選擇！

財產類型

古老的問題：房子還是單元？

市場上有如此多的房產選擇，很容易混淆並忽視重要的細節。 選擇實用性和便利性而不是精緻和奢華。 在考慮購買哪種類型的房產時，問自己兩個問題：

• 你買得起嗎？
• 這作為一項投資會有多大利潤？

設身處地為租戶著想，從租戶的角度想像他們在房產中的生活。 這將幫助您根據利潤而不是情緒做出實際的決定。

帶後院的房子可能會吸引有孩子的大家庭，因為它有更多的空間，而單元房可能會吸引學生或專業人士，他們在家的時間較少，希望在狹小的空間裡尋找便利。

您選擇的房產類型也可能會影響您的錢包。 根據 Westpac 的說法，房屋的購買和維護成本通常可能更高，但也可能以高價出租。 另一方面，單元的購買和維護可能更便宜，但它們也可能需要支付分層費用。

物業特色

您的租金收入還取決於您房產的臥室數量、整體大小、設計和樓層數。 更高的數字可能會獲得更高的租金——但你也可能會失去很多負擔不起這個水平的人口。

檢查該物業是否具有基本的和按需的功能。 房間裡有儲物櫃嗎？ 所有的水龍頭和門把手都工作正常嗎？ 是否有按摩浴缸或漂亮的裝飾品可以用來提高租金？ 在虛線上簽名之前，請確保您已經穿過房子。

考慮房產的年齡。 全新的房子可能在市場上賣得更快，而舊房子可能需要一些時間。 此外，它可能帶有一些隱藏的裂縫和故障，如果需要持續維護，可能會讓您流血。

租賃要求

如果您將畢生積蓄用於一項投資，您將希望保證它能定期獲得良好回報。

維護出租物業就像照顧植物一樣。 您需要投入時間和精力，並確保將種子撒在正確的位置以獲得最大的效果。

租賃需求

在租賃需求方面，您的出租物業投資地點起著非常重要的作用。 快速瀏覽一下房地產市場會告訴您，在城市中搶占一席之地可能是一個明智的選擇，因為數以百萬計的人住在那裡，而且房產總是供不應求。 不足之處？ 大多數城市的房產可能比農村貴。

但這並不意味著農村地區不是很好的投資地點。 您也許能夠以相對便宜的價格搶到一個好地方——並享受更高的租金收益和房產價值！

租金收益

您的租金收益實質上是您從租金收入中獲得的利潤。 確保高租金收益的最佳選擇是購買可以以高租金出租的房產，同時最大限度地減少您的開支。

如果您已經入圍了幾個地方，請考慮該地區其他出租物業的歷史表現，例如空置率、租金率、潛在增長率和需求的物業類型。 這將使您了解您的財產的盈利潛力，並幫助您決定您將使用哪種類型的投資策略。

資本增長

將您的資金投入一項只會隨著時間的推移而增值的投資 - 並為您提供比您最初投入的金額更高的薪水！

Real Estate Investar 的一篇文章建議檢查您一直關注的房產的增長趨勢指標，例如。 如果出現以下情況，您的財產可能會顯示出巨大的資本增長：

• 過去幾年，該地區房產的平均售價有所上漲
• 房產通常只在市場上停留幾天
• 該物業位於靠近市中心的郊區。 研究表明，每當市場開始新的資本增長階段時，這些郊區最先受益於價格上漲的連鎖反應。
• 該物業位於人口稠密的郊區，但住房容量有限
• 郊區將增加未來的開發項目和便利設施，例如建設一條主要高速公路、學校、醫院或購物中心。

轉售潛力和成本

當您決定是時候出售時，想想 10 或 20 年後的情況。 問你自己：

• 即使到那時，您選擇的房產類型是否仍然有需求，還是會被認為已經過時？
• 您是否能夠輕鬆將其改造成滿足一般需求的住宅，或者您是否需要花一大筆錢進行裝修？

請記住：出售房產也會涉及一些成本。 您可能需要在交割後支付您的代理人和產權轉讓人的費用、營銷成本、利率和稅款，以及解除您的投資房產的抵押貸款（如果您已經申請了抵押貸款）。

不要忘記考慮物業管理成本。 其中一些費用可能是強制性的，例如抵押貸款付款、分層費用和市政費用。

根據您的情況，您還需要考慮聘請物業經理。 如果您自己承擔管理責任，您可能想要購買易於維護的房產。

總而言之，在購買投資物業時，您需要仔細審視每一步的利弊。 制定一個萬無一失的計劃，將您的財務和目標考慮在內。 這不僅可以幫助您快速入圍房產，還可以幫助您避免燒錢！